Выбор и замена управляющей компании на другую: как это должно быть по закону.
Прошу распространять данный текст среди собственников, путем объявлений, в блогах, на форумах и в социальных сетях и любым иным способом.
В силу ЖК РФ общее собрание собственников в любой момент может изменить способ управления многоквартирным домом и сменить управляющую организацию.
Ч. 3. ст. 161 ЖК РФ: Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Особое внимание: это ваше безусловное право, предоставленное вам ЖК РФ. "Не отпустить" вас в другую УК старая УК не имеет права, даже если у вашего дома долги. Удерживать документы тоже. Вы не крепостные рабы и не в залоге у них находитесь. Ваш дом тоже не заложен. Если такое происходит, то это нарушение закона и преступление со стороны руководителей УК. В Новочебоксарске за такое уже судят уголовным судом.
Лучше, конечно, все провести тогда, когда заканчивается договор с предыдущей УК, чтобы не было лишней суеты. Договор с предыдущей УК не может быть бессрочным по законому. Срок от 1 до 5 лет.
Этап 1:
Один из собственников инициирует проведение годового или внеочередного общего собрания собственников и вносит в повестку вопросы для голосования.
Особое внимание: ТОЛЬКО и ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО собственник имеет право инициировать общее собрание, проводить его как председатель, вносить в повестку вопросы для голосования. УК и третьи лица таким правом не обладают, а значит любые действия УК по попытке провести общее собрание будут являться преступлением. Само это действие не будет общим собранием, а полученный в результате документ не будет решением общего собрания, даже если там есть подписи собствеников. Это подложный и поддельный документ, использование которого УК является преступлением. К тому же, собрание должно быть проведено в точном соответствии с порядком, установленным ЖК РФ - это отдельная тема, читайте ЖК РФ.
Все, что может УК и ее работники: это стоять и смотреть, как вы проводите собрание или собираете бланки заочного голосования. Вмешиваться УК не имеет права - они не собственники. Собрание - это дело исключительно собственников
В повестку для голосования вносите что-то типа этого:
Цитата
1. Выбрать для многоквартирного дома № 3 по улице Яковлева в г. Чебоксары управление управляющей организацией и выбрать такой управляющей организацией ООО "Хорошая честная УК" сроком на 1 год. За против воздержался
2. Установить на 5 лет размер платы за содержание 8 рублей за кв. м и текущий ремонт общего имущества 2 рубля за кв. м, из которых на услуги управления может быть потрачено не более 10% от платы за содержание. За против воздержался
2.1. Установить для многоквартирного дома № 3 по улице Яковлева в г. Чебоксары следующие условия договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Хорошая честная УК": - здесь полностью текст договора на ваших условиях. Т.е. вы можете сделать договор СВЕРХВЫГОДНЫМ ДЛЯ СЕБЯ, а не для УК. Закон вам это позволяет.
Этап 2:
Уведомляете новую УК о принятом вами решении под подпись с приложением копии решения общего собрания и в заявлении требуете принять дом в управлении и заключить со всеми собственниками договор на принятых вами условиях.
Уведомляете старую УК о том, что в их услугах больше не нуждаетесь в связи с выбором новой УК:
Ч. 6 ст. 162 ЖК РФ: "При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором."
Т.е. уведомлять надо до продления договора.
Особое внимание: Новая УК может не захотеть принять ваш дом в управление или заключить с вами договор на ваших условиях с установленными вами размерами платы за содержание и ремонт. А старая УК может не захотеть вас отпустить. ВСЕ это АБСОЛЮТНО не законно и образует признаки преступлений в действиях руководителей той и другой УК.
Почему это незаконно:
Ч. 1 ст. 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
ч. 5 ст. 162 ЖК РФ: Договор управления многоквартирным домом, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет
Прочитайте и иные положения ЖК РФ. Вообще, чаще читайте ЖК РФ.
Подчеркнутое значит, что не собственник обязан заключить договор с УК, а УК обязана в силу закона, заключить договоры с собственниками и исключительно на УСЛОВИЯХ, принятых общим собранием собственников. Любые иные условия договора будут являться ничтожными, т.е. не влекут правовых последствий.
Таким образом, договор для УК является публичным, что уже много раз подтверждено судебной практикой. Например
Вот извлечение: "Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа установил: Поскольку договор на управление многоквартирным домом управляющей компанией относится к числу публичных (статья 426 ГК РФ), то обязанность по его заключению возлагается на саму управляющую компанию, а не владельца помещения."
Процитирую ст. 426 ГК РФ, на котрую и ссылаются суды:
1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
2. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
4. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.
Этап 3:
На всем этом тернистом пути возможна куча беспредела со стороны как одной, так и другой УК: - новая УК может уклоняться от заключения публичного договора; - новая УК может попытаться изменить принятые вами условия договора и размер платы; - старая УК может не отдавать документы на дом; - и обе УК могут одновременно выставлять счета на оплату, причем размер платы будет не установленный вами; - и т.д. и т.п.
Все это беспредел и то, что он происходит - не делает его законным. Опять таки в Новочебоксарске за кое-что из этого уже судят уголовным судом.
Поэтому самое главное правило 3 этапа: жестко стойте на своем и при малешем нарушении законов со стороны новой или старой УК заявления о преступлениях на учредителей, директора и юриста, как организованную преступную группу. Плюс, разумеется, жалобы во все инстанции. Именно на этом этапе многие собственники оступают и "ломаются". А надо "ломать" жуликов !
Финальным способом является обращение в суд, например на новую УК с требованием понуждения заключить публичный договор на условиях, принятых вашим общим собранием.
ч. 4 ст. 445 ГК РФ: Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки
Процитирую ст. 426 ГК РФ, на котрую и ссылаются суды: 2. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
согласуется с
Цитата(name-name @ Oct 30 2011, 17:02)
2. Установить на 5 лет размер платы за содержание 8 рублей за кв. м и текущий ремонт общего имущества 2 рубля за кв. м, из которых на услуги управления может быть потрачено не более 10% от платы за содержание. За против воздержался
при условии, что новая УК уже обслуживает дома по определенным тарифам, отличающимся от вышепроцитированных?
Прокомментируйте пожалуйста как согласуется с при условии, что новая УК уже обслуживает дома по определенным тарифам, отличающимся от вышепроцитированных?
Все согласуется очень просто: публичность договора касается не всех домов в совокупности, а каждого дома в отдельности, потому каждый дом уникален и каждому дому должно оказываться относительно уникальная совокупность услуг.
Т.е. у УК, обслуживающей более 1 дома - НЕСКОЛЬКО публичных договоров, а не один.
Это прямо следует из Правил содержания общего имущества и ЖК РФ, где сказано, что размер платы за содержание и ремонт устанавливается исходя из характеристик дома, его состояния.
Более того, размер платы за содержание, а также все прочие условия договора управления в силу вышеприведенных статей ЖК РФ устанавливаются собственниками, а не УК, для каждого дома индивидуально. Именно этот установленный собственниками договор будет публичен для УК в отношении конкретно этого дома.
А тарифы на коммунальные услуги устанавливаются государством, поэтому одинаковы в принципе.
Приведу аналогию, чтобы было понятнее: договор розничной торговли тоже публичный. Но мы ведь не требуем, чтобы разная колбаса продавалась нам по одинаковой цене, потому что это разные товары. Вот так и тут: для каждого дома "разный товар" - совокупность услуг.
Кстати, применение размера платы, установленной городом незаконно, если УК выбрана не на конкурсе и ранее собственники (хоть в 2005 году) определили хоть какой-то размер платы. Подробнее про установления размера платы сказано тут: https://forum.na-svyazi.ru/?showtopic=1019293
Сообщение отредактировал name-name - Oct 31 2011, 08:32
Я как-то не пойму, по словам ТС получается, что любая УК обязана принять любой дом с любыми тарифами, которые утвердило собрание собственников ??? утопия какая-то...
Для Нейм-Нейм. То что Вы написали, конечно ,большое спасибо.Я бы поделилась обо всем,но пока не хочу открываться,но буду делать следуя тому что прочитала.Уже говорила что есть сдвиги по Вашим советам ,наши собственники пользуются вовсю этими советами.Теперь по выбору УК,сейчас мы на собрании решили напрямую расплачиваться с КТ,водоканалом,Энерго- сбытом,может быть эта надоедливая УК сама нас бросит, потому что у нее останется только 2 статьи,тарифы которых мы будем контролировать.Эта компания называется "Новэк".Большего сказать не могу.Спасибо.С уважением.
Я как-то не пойму, по словам ТС получается, что любая УК обязана принять любой дом с любыми тарифами, которые утвердило собрание собственников ??? утопия какая-то...
Я смотрю у вас тут семейный подряд. Это не "по слова ТС" так получается, а по закону так.
Если УК не устраивают какие-то условия договора, то УК может вынести их для рассмотрения в суде.
Цитата(alina.tcheboksarsckaja @ Oct 31 2011, 10:39)
Для Нейм-Нейм. То что Вы написали, конечно ,большое спасибо.Я бы поделилась обо всем,но пока не хочу открываться,но буду делать следуя тому что прочитала.Уже говорила что есть сдвиги по Вашим советам ,наши собственники пользуются вовсю этими советами.Теперь по выбору УК,сейчас мы на собрании решили напрямую расплачиваться с КТ,водоканалом,Энерго- сбытом,может быть эта надоедливая УК сама нас бросит, потому что у нее останется только 2 статьи,тарифы которых мы будем контролировать.Эта компания называется "Новэк".Большего сказать не могу.Спасибо.С уважением.
Это способ не совсем выгоден для собственников, т.к. с УК снимается масса обязательств. Так что лучше сразу менять УК.
Вот если бы вы еще перестали платить за неоказанные услуги.
Цитата(alina.tcheboksarsckaja @ Oct 31 2011, 10:39)
Для Нейм-Нейм. мы на собрании решили напрямую расплачиваться с КТ,водоканалом,Энергосбытом,
А разве это вопрос входит в компетенцию общего собрания? Ссылки, плиз. А то я то же так хочу. Просто вся эта возня из-за новэка возникла, новэк и оспорит в суде, если че. Я тоже не против избавиться от головной боли с РСО, хоть и не УК. Нэйм, неужели есть лазейка? на собрании можно решить, что бабулька с первого этажа всем и за всех должна
Сообщение отредактировал zergushonok - Oct 31 2011, 10:53
Таким образом, договор управления многоквартирным домом — это двухсторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный, казуальный, срочный и смешанный договор, содержащий элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения (предоставления коммунальных услуг). Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, договором присоединения и договором доверительного управления. В ЖК РФ отсутствуют специальные нормы, посвященные условиям договора управления о предоставлении коммунальных услуг (купли-продажи холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа и услуг водоотведения), отсутствуют и специальные нормы, регулирующие условия о выполнении подрядных работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Но это не означает, что отсутствует необходимое нормативное регулирование. Правовые нормы, регулирующие отношения из этого смешанного договора, существуют в ЖК РФ только частично. Их недостаточно. Поэтому применимые для регулирования таких отношений нормы права должны определяться на основе предписания п. 3 ст. 421 ГК РФ. Исключение возможности применения указанных норм к регулированию элементов договора управления многоквартирным домом юридически не обоснованно.
Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.
и
Цитата
Рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, как отмечалось, управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом может являться организация любой организационно-правовой формы (в том числе и некоммерческая) или индивидуальный предприниматель, тогда как публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией. Если правило п. 3 ст. 23 ГК РФ позволяет в данном случае охватить термином "коммерческая организация" и индивидуального предпринимателя, то препятствием к дальнейшему расширению круга субъектов, подпадающих под действие правил о публичных договорах, является именно прямое указание в ст. 426 ГК РФ. Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории публичных договоров, поскольку существует прямое указание в п. 1 ст. 162 ЖК РФ, исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора устанавливаются исходя из специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа элементов общего имущества и т.д.), а также интересов и материального положения собственников помещений в многоквартирном доме, и следовательно, не могут быть одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.
Скажите, а какие обязательства снимаются?И почему не выгоден этот способ, для собственников?
Например, пропадет у вас вода или топить плохо будут: ук скажет - все вопросы к РСО. Так и будете без воды и мерзнуть. Да много еще деталей.
При текущем положении УК отвечает за ВСЕ в доме. А если изменить так, как сказано, то у УК почти никакой отвественности и можно хапать уже приспокойно всю плату за содержание и ремонт, т.к. за качество коммунальных услуг они уже не отвечают. И будут потом суды выяснять кто же виноват. А вы все это время без воды и отопления.
Сообщение отредактировал name-name - Oct 31 2011, 16:33
А разве это вопрос входит в компетенцию общего собрания? Ссылки, плиз. А то я то же так хочу. Просто вся эта возня из-за новэка возникла, новэк и оспорит в суде, если че. Я тоже не против избавиться от головной боли с РСО, хоть и не УК. Нэйм, неужели есть лазейка? на собрании можно решить, что бабулька с первого этажа всем и за всех должна
Поправки в июне этого года кажется были приняты. Про ТСЖ не знаю, но при УК можно так сделать. Почитайте ЖК
А почему мы должны трактовать все против себя, только потому что какой-то юрист УК так думает ? Тем более, что наша позиция потверждена уже сложившейся судебной практикой.
Судьи думают также, как мы, а не как тот юрист УК, который материально заинтересован на обмануть.
Поэтому мы будет толковать все в нашу пользу, потому закон и практика на нашей стороне. А УК, послушавшая юриста-недоучку, будет платить нам убытки за уклонение от заключения публичного договора.
Внимание, сограждане: Вы видите, как лица, связанные с УК пытаются нас обмануть! ВСЕГДА толкуйте все законы в свою пользу! И уж тем более тогда, когда в вашу пользу их толкуют судьи.
Сообщение отредактировал name-name - Oct 31 2011, 16:38
Газ в садовый дом: как провести бесплатно и какие есть требования?
Мэрия решила перенести отключение горячей воды на конец мая
В Новочебоксарске тоже решили возобновить отопительный сезон
С МУП в Канаше взыскали 1,5 млн рублей за слив стоков на почву
Мэрия опубликовала обновленный график отключения горячей воды
На торги выставлен купеческий особняк конца XIX века в Алатыре
Сегодня – сокращенный рабочий день, а потом – четыре выходных подряд
В Марпосадском районе будут выращивать форель
Продам - дачу, д. Мамги
Продам - четырехкомнатную квартиру, Игнатьева, 6/7 (Жилой дом, 5 эт)
Продам - трехкомнатную квартиру, Урукова, 3 (Жилой дом, 5 эт)
Продам - однокомнатную квартиру, поселок Восточный, 13 (Жилой дом, 16 эт)
Oct 30 2011, 16:02 
утопия какая-то...
