Московские новости

[• ecology2008]

Посоветуйте пожалуйста ЖК в котором можно купить студию до 3 млн. Где в ближайшей перспективе откроется метро, ну либо по близости есть ЖД станция.

жк москвичка, откроется метро столбово в следующем году

[• Аида]

Добрый день, форумчане! Хотелось бы поделиться опытом приобретения жилья на вторичном рынке. Вот что я выяснила в процессе продажи/поиска/покупки жилья:
1. Доверенность на совершение сделок с квартирой можно получить и заверить у нотариуса и без свидетельства права собственности. Я сама оформляла такую доверенность на брата – все, что мне понадобилось  - это мой паспорт и точный адрес квартиры.  Т.е. нотариус в принципе ни за что ответственность не несет, только за то, что есть такой человек с реальным паспортом и он доверил совершение сделок  с якобы имеющейся  квартирой другому человеку. Личность другого человека (тот, на кого оформляется доверенность) тоже не проверяется. Таким образом можно ЛЮБУЮ квартиру в любой точке России кому-нибудь «доверить»   
2. На рынке вторичного жилья в Москве можно узнать год постройки большинства домов по адресу, так же иногда представлена информация об уровне износа, планировке квартир, серии и типе дома и т.д. на сайтах http://moi.gdeetotdom.ru/#, http://tipdoma.ru/find.html.  С информацией о домах в Подмосковье посложнее, если кто знает, подскажите, плиз, где это можно узнать.
3. Если вы выбираете между несколькими квартирами обязательно запросите копию технического  паспорта, где будет указана точная квадратура. Риелторы склонны преувеличивать и даже приуменьшать  (например указать площадь квартиры без балкона, при чем площадь балкона может составлять от 1,5 до 11 м2, согласитесь существенная разница), либо указать площадь с коэффициентом балкона или лоджии (кстати эти коэффициенты разные 0,33 и 0,5 соответственно),  либо указать площадь вместе с площадью балкона округлив при этом до десятых…) нужно разбираться.
4. Технический этаж иногда риелторы/владельцы пытаются выдать как за полноценный этаж. Хотя, на мой взгляд, это не неправильно. Квартира, находящаяся на 9 (крайнем) этаже –может обозначаться как квартира на 9-ом этаже 10-этажного дома, и ввести вас в заблуждение. Квартиры на крайних этажах должны быть чуть занижены в цене.
5. Яндекс риэлти – неплохой поисковик, но и там есть некоторые неточности в указании материала дома (кирпич ли это, панель или монолит) – тоже нужно перепроверять через вышеуказанные сайты.
6. Стоит ли привлекать риелтора – Вам решать, но я не стала. Весь комплекс услуг риелтора можно разделить на этапы (блоки): 1. Поиск квартир и заключение соглашения об авансе; 2. Проверка чистоты с юридической точки зрения. 3. Сопровождение сделки. Весь комплекс, как правило, стоит от 1-3% от стоимости квартиры (это от 100 до 300 тыс при стоимости 10млн). Я привлекла риелтора лишь для проверки чистоты и сопровождения сделки и заплатила риелтору 20 тыс руб (на мой взгляд относительно немного для  Москвы), и ключевым тут было именно сопровождение сделки.  И вот из каких соображений:
Поиск квартир: даже если риелтор находит для вас объект, Вам в любом случае надо будет его посмотреть /сходить т.е. «дойти ножками» и потратить на это время. Риелтор скорей связующее звено и за вас он квартиру смотреть не будет, даже  если и будет, нужна ли вам его субъективная оценка. А порой благодаря риелторам складывается уж слишком тяжеловесная цепь взаимодействия. Предположим, квартира, которую вам нужно посмотреть, сдается арендаторам. Ваш риелтор звонит вам и предлагает ее посмотреть, вы в ответ звоните ему и предлагаете время просмотра, ваш риелтор с информацией о времени осмотра звонит риелтору продавца квартиры, продавец квартиры звонит арендаторам, чтобы это время согласовать  с ними. Арендаторы не могут в нужное вам время  и предлагают выбрать другое время, и это обратно возвращается по цепочке.  А т.к. коды домофонов не предоставляются заранее в большинстве случаев, такая же цепь «созвонов» возможна и при просмотре квартиры и при последующем общении.
Во-вторых, это надо действительно доверять риелтору и быть уверенным, что он найдет вам действительно очень оптимальную квартиру по цене и качеству, а не заверит вас в оптимальности этой покупки в целях быстрого получения своей оплаты.
7. Мое соглашение об авансе содержало девять листов! (даже договор купли продажи в последствии  состоял только из трех).
В нем был пункт следующего содержания:
« В срок до «12» октября_ХХХХ_г. включительно предоставить Покупателю дополнительно следующие документы:
• свидетельство о государственной регистрации права или о собственности на жилье; копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
• кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• Технический паспорт на объект недвижимости (экспликация, копия поэтажного плана);
• расширенная (архивная) выписка из домовой книги,
• нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника  и свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копию завещания (если наследование);
• справка о том что на момент совершения сделки продавец не состоял в браке или нотариально заверенное согласие супруга/и продавца объекта недвижимости  на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака;
• врачебные свидетельства из психоневрологического или наркологического диспансера (на продавцов квартиры и страхователя) и копию водительского удостоверения и/или ответы на запросы УВД с отметками об отсутствии постановки на учет собственников недвижимости;
• финансово-лицевой счет/карточку учета;
• справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
• все договоры отчуждения квартиры (купли-продажи, дарения, мены, ренты);
• акт приема-передачи квартиры (передаточный акт);
• договор инвестирования (инвестиционный контракт) /договор переуступки права/ договор долевого участия со всеми приложениями и дополнительными соглашениями
• акт реализации договора инвестирования/переуступки/долевого участия;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи,  а также правоустанавливающие документы по объектам, приобретаемым в собственность таких лиц в рамках исполнения условий Разрешения органов опеки и попечительства при наличии в отчуждаемой квартире несовершеннолетних среди собственников либо недееспособных собственников объекта недвижимости, либо обременения объекта недвижимости правами несовершеннолетних или недееспособных лиц,  в случаях установленных законодательством.
• письменный отказ несовершеннолетних, не включенных в приватизацию, от своих возможных претензий по прошедшей приватизации, удостоверенный нотариусом;
• Нотариально заверенный отказ соседей или сособственников от преимущественного  права покупки отчуждаемой комнаты/доли в праве собственности, с указанием цены и других условий сделки
• справку из ГНИ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, переходящее в порядке наследования, дарения;
• справку об отсутствии дома в планах на снос и реконструкцию и т.д.»
Этот длинный список я бы еще дополнила Паспортом на счетчики холодной и горячей воды со Сведениями о поверке, где должно быть  указано, когда был введен счетчик в эксплуатацию, когда были «сняты» первые показания счетчика и возможно чек о приобретении счетчика и акт о поверке
Данные документы помогут Вам урегулировать вопросы о проведении поверки счетчиков  в правовой сфере уже после проживания в данной квартире.
8. Соглашение об авансе содержало еще и фотографии приобретаемой квартиры, а так же фразы «Объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего соглашения  не подвергался. Дом, в котором находится Объект, в перечень под снос, реконструкцию, капитальный ремонт не включен.» и «В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругом/ой или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте, сумма аванса возвращается Покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования. Одновременно Продавец уплачивает Покупателю договорную неустойку в сумме, эквивалентной 20% от суммы аванса», что очень помогло в следующем: После заключения соглашения об авансе и внесения самого аванса, в процессе подготовки к сделке, я обнаружила, что владелец поменял кухню и жилую часть местами (я квартиру в таком виде и смотрела), и в БТИ это невозможно узаконить. БТИ может оштрафовать и предписать все вернуть на свои места. В таких квартирах можно жить, но при продаже, если ваш потенциальный покупатель окажется «кредитником», придется договариваться с оценщиком.
После выяснения столь неприятного факта о квартире, я предложила владельцу расторгнуть соглашение об авансе либо уступить в цене. Уступить в цене владелец отказался  , да и аванс возвращать тоже, предложил все вернуть на места свои. Этот вариант меня не устраивал,  т.к. вызывал сомнения в качестве ремонта и заделки стен. Сделка так и не состоялась. Свой аванс я получила через 4 месяца, после обращения в суд и в прокуратуру. Суд так и не был назначен, но наличие искового заявления (его  я тоже составила сама) помогло убедить владельца вернуть аванс, да и еще и с компенсацией. Риск потери аванса тоже был, т.к. владелец жил давно уже за границей, выписался из продаваемой квартиры в процессе подготовки к сделке, и больше нигде не прописался. Таким образом, мои официальные письма с претензией некуда было  отправлять, да и повестку в суд он бы не получил. И вообще не связывайтесь с людьми без определённого места жительства!))
9. Риелтор мне помогал составлять договор и дал несколько дельных советов. Но отстаивать некоторые пункты  с риелтором продавца пришлось самой:
Привожу наиболее важный на взгляд покупателя текст в договоре:
«Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или  в случае расторжения его по обстоятельствам, возникшим до исполнения настоящего Договора, что повлечет изъятие Квартиры у Покупателя, Продавец обязуется в течение одного месяца с момента расторжения настоящего Договора приобрести в собственность Покупателя равнозначное по потребительским свойствам жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе  города ХХХХХ или в течение 20 (двадцати) дней с даты расторжения Договора предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом,  Квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

10. Мне удалось поторговаться с продавцом и после подписания Соглашения об авансе:
В свидетельстве права собственности была приведена одна площадь и она же была указана в Соглашении об авансе. Но получив технический паспорт до сделки, т.е. подписания договора купли-продажи, я обнаружила что площадь меньше (как оказывается после ремонта и установки стен), разница 1,5 кв м – по московским меркам 150 -190 тыс руб. При наличии причины для расторжения  соглашения об авансе на вполне законных основаниях нам удалось снизить стоимость квартиры в цене на 150 тыс.
11. При осмотре квартиры имейте представление во сколько вам обойдется дополнительный ремонт, например холодное остекление балкона (2500 р за кв.м), замена межкомнатной двери (12,5 тыс за  одну), выравнивание потолков и т.д.  Сравнивайте цены на квартиры с учетом этих сумм и не забывайте закладывать эту сумму в бюджет.
12. Проверьте Счет за коммунальные услуги  за квартиру. Проверьте,  правильные ли показатели счетчиков продавец предоставляет в ЖКХ, т.к. если он их сознательно занижает, оплачивать придется их вам после получения квартиры в собственность.
13. Оказывается, квартиру можно заложить в ломбард. Но как проверить, находится ли в залоге у ломбарда приобретаемая вами квартира, не знаю. Мой риелтор уверял, что эту информацию он проверил.
добавлено 28.09.2016
15. Тем, кто хочет обезопасить себя от посягательств мошенников на купленную квартиру, можно застраховать титул (право собственности) в страховых компаниях. Стоит эта страховка примерно 0,30% от стоимости квартиры на год. В идеале нужно страховаться на три года (срок давности по признанию сделки недействительной). Лично я это сделала это пока на год. Это мне придало уверенности в том, что можно обойтись и без риелтора.
У коллеги был случай. Она купила квартиру в Москве за 10 млн (квартира была получена в наследство) из которых 5 млн наличные и 5 млн кредита. На эти кредитные 5 млн была оформлена страховка (как этого обычно требует банк). В течение года после сделки появляется родственник, которого якобы обделили в наследстве. После судебных разбирательств, он отсудил 0,25 долю этой квартиры у коллеги, т.е. 2,5 млн. Четвертую часть от кредитных денег, т.е. 1,25 млн возместила страховая компания. Потери коллеги составили 1,25 млн. Хотя, по ее словам, нотариусы заверяли бумаги; риелторы и банк проверяли юридическую чистоту, но в суде это не помогло… Есть возможность конечно сейчас судиться с риелторами, но в договорах обычно их услуги сформулированы размыто. Есть возможность судиться с продавцом квартиры, но он, якобы потратил деньги, и взять с него нечего.
16. Я аж полтора года искала квартиру. Структурировала я информацию следующим образом : раскладывала файлы в папки с названием «Название улицы №дома, кол-во метров от метро, год постройки, материал стен», например, «Юбилейный 14,480м,1991,п» - что означает адрес, 480 метров до ближайшего метро, дом построен в 1991 году, панельный дом». Для меня это были ключевые параметры (дома старше 1990 года и дальше 1,5 км от метро я не рассматривала). Внутри папки с номером этажа. Далее файлы с моими записями на распечатках с циана и яндекс риелти.
Дополню эту статью, если вспомню что-нибудь еще.
Удачи!

17. Возможна и ситуация, когда часть ежемесячных платежей за жилое помещение, например Взнос за капитальный ремонт с собственника недвижимости взимается другим юр лицом. А справку об отсутствии задолженности он вам может предоставить лишь от одной. Даже если задолженность по коммуналке он не оплатил, по законодательству вы имеете право его заставить их оплатить в судебном порядке. Существует исключение по взносам за капитальный ремонт. Здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним собственниками. После смены владельцев по переходу права на собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ ). Будьте бдительны при покупке жилья на вторичном рынке. Выяснить какие организации обслуживают дом/квартиру можно по Квитанции/счету –извещению на квартиру. Если в ней нет строки «Внос за капитальный ремонт» значит услугу предоставляет другое юр лицо

Сообщение отредактировал Аида - Dec 13 2018, 12:52

[• Тарабука]

Ничего себе - какая исчерпывающая информация! Интересно было почитать. Спасибо, Аида.
Вот кто-нибудь бы шпаргалку из собственного опыта написал как правильно принимать квартиру-новостройку...

[• CLARCK]

в 2019 рост цен на новостройки планируется 10-20%
застройщикам уже не выгодно по новым законам строить...

[• k3n]

в 2019 рост цен на новостройки планируется 10-20%
застройщикам уже не выгодно по новым законам строить...

По сравнению с началом этого года, цены на новостройки уже выросли неплохо так.

--------------------

Ничто так не укрепляет веру в человека, как предоплата.
Настоящих мужчин придумали женщины, чтобы пугать ими своих мужей.
Нельзя быть пушистой для всех - растащат на воротники!

[• CLARCK]

По сравнению с началом этого года, цены на новостройки уже выросли неплохо так. 

знаю)))
еще выростут просто

[• k3n]

знаю)))
еще выростут просто

наверное, вырастут.

Я помню, в начале года в офисы продаж Пика не попасть было, по часу в очереди сидеть надо, за неделю запись на шоу-рум. А осенью уже нас час ждали, пока мы там доедем, и народу никого. Но цены...

--------------------

Ничто так не укрепляет веру в человека, как предоплата.
Настоящих мужчин придумали женщины, чтобы пугать ими своих мужей.
Нельзя быть пушистой для всех - растащат на воротники!

[• CLARCK]

наверное, вырастут.

Я помню, в начале года в офисы продаж Пика не попасть было, по  часу в очереди сидеть надо, за неделю запись на шоу-рум. А осенью  уже нас час ждали, пока мы там доедем, и народу никого. Но цены...

где в итоге взяли?

[• k3n]

где в итоге взяли?

мы в феврале брали в ЖД Дуэт, сейчас ГК проходит дом, через месяц ключи выдавать начнут. Сейчас хотели ещё купить квартиру, что-то ничего пока по таким ценам не улыбнулось нам))

--------------------

Ничто так не укрепляет веру в человека, как предоплата.
Настоящих мужчин придумали женщины, чтобы пугать ими своих мужей.
Нельзя быть пушистой для всех - растащат на воротники!

[• CLARCK]

мы в феврале брали в ЖД Дуэт, сейчас ГК проходит дом, через месяц ключи выдавать начнут. Сейчас хотели ещё купить квартиру, что-то ничего пока по таким ценам не улыбнулось нам))

вторичку теперь если только ловить или срочную переуступку))

[• Kadry2011]

Кто-нибудь продаёт квартиру в Москве? Интересует 2х комнатная, с ремонтом, бюджет до 7 млн, до метро пешком 25 мин максимум. Писать на телефон вайбер, ватсап, телеграм 89199785298 Светлана.

[• CLARCK]

Кто-нибудь продаёт квартиру в Москве? Интересует 2х комнатная, с ремонтом, бюджет до 7 млн, до метро пешком 25 мин максимум. Писать на телефон вайбер, ватсап, телеграм 89199785298 Светлана.

c таким бюджетом, сейчас только 1ку купите...

Сообщение отредактировал CLARCK - Jan 9 2019, 19:01

[• Бландинго]

c таким бюджетом, сейчас только 1ку купите...

с таким бюджетом - квартир хоть жопой жуй.

--------------------

из Москвы высылала морковь, на которой писала "люблю"

[• CLARCK]

с таким бюджетом - квартир хоть жопой жуй.

ну если для Вас 2ка в 35-40 кв это норма - то удачи в подборе)))

Сообщение отредактировал CLARCK - Jan 10 2019, 06:56

[• Банан]

CLARCK, ну так топег иные хотелки не озвучивал

--------------------

"Будьте здоровы, дорогие друзья. Ликуйте и радуйтесь жизни в это наше бездарное время!" (С) Маслаченко 1998 год