Ответить Создать тему

Равновесная цена квадрата (предположения Drive18) , Куда пойдем? мнения и доказательства

Куда пойдем по графику?
 
1 вариант [ 4 ] ** [13,79%]
2 вариант [ 12 ] ** [41,38%]
3 вариант [ 7 ] ** [24,14%]
Не знаю (все равно, не понял ничего) [ 6 ] ** [20,69%]
Всего голосов: 29
Гости не могут голосовать 
Drive18
post May 22 2009, 21:01 
Отправлено #1


Душа форума "Недвижимость"

Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары



2008 год - равновесная цена при высоких ценах (Р2) и высоком уровне предложения (Q2)
2009 год - равновесная цена при снижающихся ценах (Р1) и более низком уровне предложения (Q1). Вначале 2009-го года был пик предложения на рынке из-за начала сброса инвестиционных квартир, массового ввода строящегося до кризиса жилья и сброса вторички по причине "продать пока еще не сильно упало в цене"
Но к середине 2009 года предложение (особенно новостроек) снизилось относительно уровня начала 2009 года на 15% (Объем предложения в начале 2009 года - 8 тысяч квартир, в середине 2009 года - 7 тысяч)


Сейчас возможны 3 варианта на 2010-2011 гг.: (при условии сохранения или снижения спроса - кривая D1 и ниже)
1. Цена подрастет до докризисного уровня (может и выше), предложение продолжит снижаться. Начинает наблюдаться некоторый дефицит предложения
2. Цена продолжает падать из-за низкой покупательской способности населения. Предложение также снижается (строители просто не хотят строить и продавать по низким ценам)
3. Цена продолжает снижаться, но предложение начинает расти (населению нужны деньги и они продают лишние квадраты, строительные компании строят больше, т.к. рентабельность остается высокой (цены продаж хоть и упали, но и цены на стройматериалы упали тоже))

Хотелось бы послушать Ваши мнения
... а затем выскажу свое... smile.gif

Спасибо

Сообщение отредактировал Drive18 - May 22 2009, 21:19

Присоединённые эскизы
Присоединённое изображение

--------------------
Помни то, что должна помнить...
Profile CardPM
  0/0  
Drive18
post May 22 2009, 21:02 
Отправлено #2


Душа форума "Недвижимость"

Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары



А, кто не знает или не помнит wink.gif кривая D - кривая спроса, кривая S - кривая предложения

--------------------
Помни то, что должна помнить...
Profile CardPM
  0/0  
nth
post May 22 2009, 21:18 
Отправлено #3


новичок

Сообщений: 10 484



Цитата
1. Цена подрастет до докризисного уровня (может и выше), предложение продолжит снижаться. Начинает наблюдаться некоторый дефицит предложения

это вообще как? blink.gif противоречие всем экономическим законам о прибыли! smile.gif

Цитата
2. Цена продолжает падать из-за низкой покупательской способности населения. Предложение также снижается (строители просто не хотят строить и продавать по низким ценам)

вряд ли. Долго ли продержаться строители, видя что можно и нужно строить более дешевое жилье и продавать его.
Цитата
3. Цена продолжает снижаться, но предложение начинает расти (населению нужны деньги и они продают лишние квадраты, строительные компании строят больше, т.к. рентабельность остается высокой (цены продаж хоть и упали, но и цены на стройматериалы упали тоже))

в кучу все - кони, люди... smile.gif

предлагаю вариант:
снижение доходов населения => однозначный сдвиг кривой спроса влево (типа из D2 в D1; по той же цене готовность купить меньше жилья) => из-за инерционности строительной отрасли сразу же сдвига кривой предложения не происходит => происходит снижение равновесной цены.
Причем заметим, по графику, что снижается равновесная цена И равновесный объем жилья. Что, кстати, весьма любопытно. Куда же денется этот излишек, а? И представляете, каким он будет в масштабах страны?

А что будет дальше... Сказать уже очень трудно.

Сообщение отредактировал nth - May 22 2009, 21:20

--------------------
Profile CardPM
  0/0  
Drive18
post May 22 2009, 21:27 
Отправлено #4


Душа форума "Недвижимость"

Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары



Цитата(nth)
это вообще как?  противоречие всем экономическим законам о прибыли!

ну сейчас новых площадок под строительство вводится все меньше, т.е. новостроек в 2010-2011 будет меньше. И начинается рост цен

Цитата(nth)
вряд ли. Долго ли продержаться строители, видя что можно и нужно строить более дешевое жилье и продавать его.

Конкуренция и оптимизация затрат. Хотя наверное мы никогда не станем похожими на рынки Запада

Цитата(nth)
в кучу все - кони, люди...

и не говори... законы спроса предложения можно выставить по-разному

Цитата(nth)
предлагаю вариант:
снижение доходов населения => однозначный сдвиг кривой спроса влево (типа из D2 в D1; по той же цене готовность купить меньше жилья) => из-за инерционности строительной отрасли сразу же сдвига кривой предложения не происходит => происходит снижение равновесной цены.
Причем заметим, по графику, что снижается равновесная цена И равновесный объем жилья. Что, кстати, весьма любопытно. Куда же денется этот излишек, а? И представляете, каким он будет в масштабах страны?

почти 3 вариант wink.gif

--------------------
Помни то, что должна помнить...
Profile CardPM
  0/0  
Drive18
post May 22 2009, 21:29 
Отправлено #5


Душа форума "Недвижимость"

Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары



Цитата(nth)
А что будет дальше... Сказать уже очень трудно.

Вообще сейчас очень трудно что-либо предугадать. Неопределенности и риски. Но интересно, чье мнение будет ближе к истинному значению будущего своей мощью доказательства

--------------------
Помни то, что должна помнить...
Profile CardPM
  0/0  
Advik
post May 22 2009, 21:50 
Отправлено #6


электрик

Сообщений: 7 438
Из: Чебоксары



Мне кажется что останемся при своих...
Т.е. падение цен на недвижимость ниже 25 (какая-то точка = себестоимость текущая + минимальная маржа строителей, может это 27 или 29?) возможно лишь при условии общего серьезного снижения уровня жизни в стране.
Но для тех кто "копит" ничего при этом принципиально не изменится - доходы их пропорционально снизятся. Сроки "накопления" на недвижимость не уменьшатся, скорее возрастут - доходы будут падать опережающими темпами, т.к. продавцы "инвестиционных" метров обычно люди с доходом выше среднего и паники среди них не будет, а строителей и ввода нового жилья просто станет меньше.
Если же серьезного падения уровня жизни не произойдет то будет некий провал в ценах на недвижимость (который мы видим отчасти) за счет некой оптимизации затрат, банкротств, снижения аппетитов, а затем цены установятся на некоем уровне выше >=25 и будут расти дальше, темпами несколько опережающими инфляцию (насколько буде зависить от темпов роста уровня жизни).


Гадать о конкретных уровнях падения цены метра не имеет большого смысла - это зависит от экономической и политической ситуации, не только в РФ.
Я понимаю тех кто уже сколько-то накопил и грезит тем что цена упадет, а накопленное ими они сберегут и в доходах не потеряют... Но тогда это уже будет не кризис - кризис это когда теряют миллионы, а приобретают единицы. Большинство не смогут сохранить сбережения, уж никак этому не помогут депозиты и т.п. распространенные надежные инструменты.


Сообщение отредактировал Advik - May 22 2009, 22:01
Profile CardPM
  0/0  
nth
post May 22 2009, 21:58 
Отправлено #7


новичок

Сообщений: 10 484



Цитата(Drive18 @ May 22 2009, 22:27)

почти 3 вариант  wink.gif
*

где-то там должно быть отличие, но, видимо, затерялось biggrin.gif
Цитата(Drive18 @ May 22 2009, 22:29)
Вообще сейчас очень трудно что-либо предугадать. Неопределенности и риски. Но интересно, чье мнение будет ближе к истинному значению будущего своей мощью доказательства
*

а что, интересное соревнование! laugh.gif принимается! smile.gif
пойду рисовать график biggrin.gif


--------------------
Profile CardPM
  0/0  
Drive18
post May 22 2009, 22:48 
Отправлено #8


Душа форума "Недвижимость"

Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары



Цитата(nth)
где-то там должно быть отличие, но, видимо, затерялось

просто у тебя свой 3-й вариант, а у меня свой... но они совпали wink.gif

--------------------
Помни то, что должна помнить...
Profile CardPM
  0/0  
Drive18
post May 22 2009, 22:51 
Отправлено #9


Душа форума "Недвижимость"

Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары



Цитата(nth)
а что, интересное соревнование!  принимается! 
пойду рисовать график

Ин реалти веритас…, но инвестировать иногда вредно biggrin.gif

--------------------
Помни то, что должна помнить...
Profile CardPM
  0/0  
cm9x4
post May 25 2009, 11:11 
Отправлено #10


OpenSuse баскет фан

Сообщений: 6 067



Думаю в данном случае цены будут падать уступами. То есть не будет тех гладк графиков как на картинке. Примерные точки сопротивелния - 30, 25,20 за кв.м, 1 млн - за 1 комнатную квартиру, ну и все в этом духе. Ну и соответственно графики спроса и предложения будут гладкими лишь в теории.

Сообщение отредактировал cm9x4 - May 25 2009, 11:12

--------------------
Profile CardPM
  0/0  
Drive18
post May 25 2009, 11:38 
Отправлено #11


Душа форума "Недвижимость"

Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары



Цитата(cm9x4)
Думаю в данном случае цены будут падать уступами. То есть не будет тех гладк графиков как на картинке. Примерные точки сопротивелния - 30, 25,20 за кв.м, 1 млн - за 1 комнатную квартиру, ну и все в этом духе. Ну и соответственно графики спроса и предложения будут гладкими лишь в теории.

гладкие - это сглаженные скользящие средние... само собой что цены там росно не изменяются

--------------------
Помни то, что должна помнить...
Profile CardPM
  0/0  
Lesha
post May 25 2009, 12:21 
Отправлено #12


Продвинутый

Сообщений: 192



Согласен, нижняя планка цены - себестоимость ( хотя вполне возможно и ниже, если банки начнут оптом скидывать квартиры должников), а остальное зависит от уровня жизни, так как спрос есть, и как только будет появляться возможность купить, люди будут покупать, все зависит от зпл итд.
Profile CardPM
  0/0  
Lmax
post May 25 2009, 12:46 
Отправлено #13


Пользователь

Сообщений: 99



Сабильный уровень цен, при постоянно снижающемся (стремящемя к 0) спросе. Вспомните 2000-2004гг: 9-14 т.р./м2 могли себе позволить от силы 1-2% населения. Последовавший десятикратный рост спроса, являлся по сути "пузырем": нянечки из детсадов и грузчики бравшие в кредит миллионы на 50 лет под сверхнизкие проценты не производили достаточно мат. благ, чтобы обменять их на квартиры. Перекупщики скупали целые дома, чтобы в конечном итоге опять выбросить их на рынок. Застройщики вычисляя runrate, не учитывали, что спрос дутый, и закладывали проекты "на вырост". Сейчас когда пузырь лопнул, реальный платежеспособный спрос не составляет и десятой доли ожидаемого. На будущее в стороительстве, как и во всех остальных отраслях экономики, нас ожидает "темное средневековье", стагнация: пара сдаваемых домов в год для тонкой обеспеченной прослойки населения. Вторичному рынку вообще конец.

Вариант 1 , только жестче.
Profile CardPM
  0/0  
LeshaN
post May 25 2009, 12:54 
Отправлено #14


Завсегдатай

Сообщений: 482



Еще имейте ввиду что половина из тех кто покупал за нал квартиры просто кредитовался у себя на работе без% ну оочень популярная форма, соц пакета например в Москве сейчас же подобные варианты недоступны в большинсве своем.
Profile CardPM
  0/0  

ОтветитьTopic Options
1 чел. читают эту тему (1 Гостей и 0 Скрытых Пользователей)
0 Пользователей: