Продам - комнату-секционку, Энтузиастов, 22 (Общежитие, 5 эт) - 610 000 р. |
Продам - однокомнатную квартиру, пр. Тракторостроителей, 27 (Жилой дом, 9 эт) - 3 500 000 р. |
Продам - двухкомнатную квартиру, Асламаса, 3 (Жилой дом, 16 эт) - 7 750 000 р. |
Продам - однокомнатную квартиру, Советская, поз. 2 (Позиция 2,2А по Советская, 16 эт) - 3 350 000 р. |
|
|
Равновесная цена квадрата (предположения Drive18) , Куда пойдем? мнения и доказательства
•
Drive18
|
|
Душа форума "Недвижимость"
Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары
|
2008 год - равновесная цена при высоких ценах (Р2) и высоком уровне предложения (Q2) 2009 год - равновесная цена при снижающихся ценах (Р1) и более низком уровне предложения (Q1). Вначале 2009-го года был пик предложения на рынке из-за начала сброса инвестиционных квартир, массового ввода строящегося до кризиса жилья и сброса вторички по причине "продать пока еще не сильно упало в цене" Но к середине 2009 года предложение (особенно новостроек) снизилось относительно уровня начала 2009 года на 15% (Объем предложения в начале 2009 года - 8 тысяч квартир, в середине 2009 года - 7 тысяч) Сейчас возможны 3 варианта на 2010-2011 гг.: (при условии сохранения или снижения спроса - кривая D1 и ниже) 1. Цена подрастет до докризисного уровня (может и выше), предложение продолжит снижаться. Начинает наблюдаться некоторый дефицит предложения 2. Цена продолжает падать из-за низкой покупательской способности населения. Предложение также снижается (строители просто не хотят строить и продавать по низким ценам) 3. Цена продолжает снижаться, но предложение начинает расти (населению нужны деньги и они продают лишние квадраты, строительные компании строят больше, т.к. рентабельность остается высокой (цены продаж хоть и упали, но и цены на стройматериалы упали тоже)) Хотелось бы послушать Ваши мнения ... а затем выскажу свое... Спасибо Сообщение отредактировал Drive18 - May 22 2009, 21:19
Присоединённые эскизы
--------------------
Помни то, что должна помнить...
|
|
|
|
•
Drive18
|
|
Душа форума "Недвижимость"
Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары
|
А, кто не знает или не помнит кривая D - кривая спроса, кривая S - кривая предложения
--------------------
Помни то, что должна помнить...
|
|
|
|
•
nth
|
|
новичок
Сообщений: 10 484
|
Цитата 1. Цена подрастет до докризисного уровня (может и выше), предложение продолжит снижаться. Начинает наблюдаться некоторый дефицит предложения это вообще как? противоречие всем экономическим законам о прибыли! Цитата 2. Цена продолжает падать из-за низкой покупательской способности населения. Предложение также снижается (строители просто не хотят строить и продавать по низким ценам) вряд ли. Долго ли продержаться строители, видя что можно и нужно строить более дешевое жилье и продавать его. Цитата 3. Цена продолжает снижаться, но предложение начинает расти (населению нужны деньги и они продают лишние квадраты, строительные компании строят больше, т.к. рентабельность остается высокой (цены продаж хоть и упали, но и цены на стройматериалы упали тоже))
в кучу все - кони, люди... предлагаю вариант: снижение доходов населения => однозначный сдвиг кривой спроса влево (типа из D2 в D1; по той же цене готовность купить меньше жилья) => из-за инерционности строительной отрасли сразу же сдвига кривой предложения не происходит => происходит снижение равновесной цены. Причем заметим, по графику, что снижается равновесная цена И равновесный объем жилья. Что, кстати, весьма любопытно. Куда же денется этот излишек, а? И представляете, каким он будет в масштабах страны? А что будет дальше... Сказать уже очень трудно. Сообщение отредактировал nth - May 22 2009, 21:20
--------------------
|
|
|
|
•
Drive18
|
|
Душа форума "Недвижимость"
Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары
|
Цитата(nth) это вообще как? противоречие всем экономическим законам о прибыли! ну сейчас новых площадок под строительство вводится все меньше, т.е. новостроек в 2010-2011 будет меньше. И начинается рост цен Цитата(nth) вряд ли. Долго ли продержаться строители, видя что можно и нужно строить более дешевое жилье и продавать его. Конкуренция и оптимизация затрат. Хотя наверное мы никогда не станем похожими на рынки Запада Цитата(nth) в кучу все - кони, люди... и не говори... законы спроса предложения можно выставить по-разному Цитата(nth) предлагаю вариант: снижение доходов населения => однозначный сдвиг кривой спроса влево (типа из D2 в D1; по той же цене готовность купить меньше жилья) => из-за инерционности строительной отрасли сразу же сдвига кривой предложения не происходит => происходит снижение равновесной цены. Причем заметим, по графику, что снижается равновесная цена И равновесный объем жилья. Что, кстати, весьма любопытно. Куда же денется этот излишек, а? И представляете, каким он будет в масштабах страны? почти 3 вариант
--------------------
Помни то, что должна помнить...
|
|
|
|
•
Drive18
|
|
Душа форума "Недвижимость"
Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары
|
Цитата(nth) А что будет дальше... Сказать уже очень трудно. Вообще сейчас очень трудно что-либо предугадать. Неопределенности и риски. Но интересно, чье мнение будет ближе к истинному значению будущего своей мощью доказательства
--------------------
Помни то, что должна помнить...
|
|
|
|
•
Advik
|
|
электрик
Сообщений: 7 438
Из: Чебоксары
|
Мне кажется что останемся при своих... Т.е. падение цен на недвижимость ниже 25 (какая-то точка = себестоимость текущая + минимальная маржа строителей, может это 27 или 29?) возможно лишь при условии общего серьезного снижения уровня жизни в стране. Но для тех кто "копит" ничего при этом принципиально не изменится - доходы их пропорционально снизятся. Сроки "накопления" на недвижимость не уменьшатся, скорее возрастут - доходы будут падать опережающими темпами, т.к. продавцы "инвестиционных" метров обычно люди с доходом выше среднего и паники среди них не будет, а строителей и ввода нового жилья просто станет меньше. Если же серьезного падения уровня жизни не произойдет то будет некий провал в ценах на недвижимость (который мы видим отчасти) за счет некой оптимизации затрат, банкротств, снижения аппетитов, а затем цены установятся на некоем уровне выше >=25 и будут расти дальше, темпами несколько опережающими инфляцию (насколько буде зависить от темпов роста уровня жизни).
Гадать о конкретных уровнях падения цены метра не имеет большого смысла - это зависит от экономической и политической ситуации, не только в РФ. Я понимаю тех кто уже сколько-то накопил и грезит тем что цена упадет, а накопленное ими они сберегут и в доходах не потеряют... Но тогда это уже будет не кризис - кризис это когда теряют миллионы, а приобретают единицы. Большинство не смогут сохранить сбережения, уж никак этому не помогут депозиты и т.п. распространенные надежные инструменты.
Сообщение отредактировал Advik - May 22 2009, 22:01
|
|
|
|
•
nth
|
|
новичок
Сообщений: 10 484
|
Цитата(Drive18 @ May 22 2009, 22:27) почти 3 вариант где-то там должно быть отличие, но, видимо, затерялось Цитата(Drive18 @ May 22 2009, 22:29) Вообще сейчас очень трудно что-либо предугадать. Неопределенности и риски. Но интересно, чье мнение будет ближе к истинному значению будущего своей мощью доказательстваа что, интересное соревнование! принимается! пойду рисовать график
--------------------
|
|
|
|
•
Drive18
|
|
Душа форума "Недвижимость"
Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары
|
Цитата(nth) где-то там должно быть отличие, но, видимо, затерялось просто у тебя свой 3-й вариант, а у меня свой... но они совпали
--------------------
Помни то, что должна помнить...
|
|
|
|
•
Drive18
|
|
Душа форума "Недвижимость"
Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары
|
Цитата(nth) а что, интересное соревнование! принимается! пойду рисовать график Ин реалти веритас…, но инвестировать иногда вредно
--------------------
Помни то, что должна помнить...
|
|
|
|
•
cm9x4
|
|
OpenSuse баскет фан
Сообщений: 6 067
|
Думаю в данном случае цены будут падать уступами. То есть не будет тех гладк графиков как на картинке. Примерные точки сопротивелния - 30, 25,20 за кв.м, 1 млн - за 1 комнатную квартиру, ну и все в этом духе. Ну и соответственно графики спроса и предложения будут гладкими лишь в теории. Сообщение отредактировал cm9x4 - May 25 2009, 11:12
--------------------
|
|
|
|
•
Drive18
|
|
Душа форума "Недвижимость"
Сообщений: 23 392
Из: Чебоксары
|
Цитата(cm9x4) Думаю в данном случае цены будут падать уступами. То есть не будет тех гладк графиков как на картинке. Примерные точки сопротивелния - 30, 25,20 за кв.м, 1 млн - за 1 комнатную квартиру, ну и все в этом духе. Ну и соответственно графики спроса и предложения будут гладкими лишь в теории. гладкие - это сглаженные скользящие средние... само собой что цены там росно не изменяются
--------------------
Помни то, что должна помнить...
|
|
|
|
•
Lesha
|
|
Продвинутый
Сообщений: 192
|
Согласен, нижняя планка цены - себестоимость ( хотя вполне возможно и ниже, если банки начнут оптом скидывать квартиры должников), а остальное зависит от уровня жизни, так как спрос есть, и как только будет появляться возможность купить, люди будут покупать, все зависит от зпл итд.
|
|
|
|
•
Lmax
|
|
Пользователь
Сообщений: 99
|
Сабильный уровень цен, при постоянно снижающемся (стремящемя к 0) спросе. Вспомните 2000-2004гг: 9-14 т.р./м2 могли себе позволить от силы 1-2% населения. Последовавший десятикратный рост спроса, являлся по сути "пузырем": нянечки из детсадов и грузчики бравшие в кредит миллионы на 50 лет под сверхнизкие проценты не производили достаточно мат. благ, чтобы обменять их на квартиры. Перекупщики скупали целые дома, чтобы в конечном итоге опять выбросить их на рынок. Застройщики вычисляя runrate, не учитывали, что спрос дутый, и закладывали проекты "на вырост". Сейчас когда пузырь лопнул, реальный платежеспособный спрос не составляет и десятой доли ожидаемого. На будущее в стороительстве, как и во всех остальных отраслях экономики, нас ожидает "темное средневековье", стагнация: пара сдаваемых домов в год для тонкой обеспеченной прослойки населения. Вторичному рынку вообще конец.
Вариант 1 , только жестче.
|
|
|
|
•
LeshaN
|
|
Завсегдатай
Сообщений: 482
|
Еще имейте ввиду что половина из тех кто покупал за нал квартиры просто кредитовался у себя на работе без% ну оочень популярная форма, соц пакета например в Москве сейчас же подобные варианты недоступны в большинсве своем.
|
|
|
|
|
|
1 чел. читают эту тему (1 Гостей и 0 Скрытых Пользователей)
0 Пользователей:
|