Строительные новости

[• alexey]

Квартальная застройка: как сделать жильё в городе ниже и удобнее
При той же плотности.

Дома в Чебоксарах становятся всё выше и выше. Когда-то они были в основном десятиэтажными, потом пошли 16-этажки, теперь часто строятся башни по 20 с чем-то этажей. С одной стороны с верхних этажей таких домов должен быть красивый вид из окна. С другой — на этом преимущества заканчиваются. Вы будете жить в подъезде на 100 и более квартир, не знать большинство своих соседей, иметь большую парковку вместо двора.



Такие многоэтажки называют «человейниками». Недавно я написал репортаж по 10 самых больших подъездов в Чебоксарах Подборка: Десять самых больших подъездов в Чебоксарах, и получил много негативных отзывов про эти дома и подъезды.

Так чем плоха высотная микрорайонная застройка?

1) Много соседей в подъезде и на этаже. Огромное количество квартир. Постоянно где-то проходит ремонт, в час-пик собираются очереди в лифтах;



2) Дом и подъезд не ощущается своими. Ваше пространство заканчивается на границе квартиры. Теряется связь между человеком и территорией. Возможно, вам это и не нужно. Но в домах где такая связь потеряна гораздо больший процент вандализма и безответственного отношения жильцов к общему имуществу.

Есть термин "бутербродная высотаЭто высота домов, с которой можно комфортно скинуть из окна ребёнку бутерброд. Обычно до четвёртого этажа. Бутербродная высота хороша не только бутербродами, а возможностью взаимодействовать со двором из окна и с балкона. Ребёнок, гуляя во дворе, может позвать родителей, и попросить скинуть ему мячик. Вы можете сидеть на балконе, увидеть знакомых на улице и попривествтвовать их. С такой высоты двор воспринимается своим. С верхних же этажей двор превращается в набор мелких деталей, с которыми невозможно взаимодействовать.

3) Обычно при микрорайонной застройке сложно понять где заканчивается один двор и начинается другой. Вся территория ничейная, много пустырей.

4) В высотках обычно большие парковки, на которых всё равно не хватает места.

5) В большом доме сложно принять какое-то решение, так как требуется согласие большинства собственников. Большая зависимость от управляющей компании и сложность её сменить.

Я не утверждаю, что жизнь в высотках не подходит всем. Есть немало людей, которым это нравится. Но тёплой ламповой атмосферы жильцы "человейников" лишены.

[• alexey]

Удобные дома при той же плотности

Но у нас же современный растущий город, в котором живёт много людей. Если застраивать его пятиэтажками, то не хватит земли. А огромные площади в городе - это расходы на дороги, коммуникации, лишнее время в пути. Город, в котором надо очень долго добираться из одного конца в другой перестаёт быть нормальным городом.

Город должен быть плотным и компактным. Только так горожане получат в пешеходной доступности большинство городских благ и удобный общественный транспорт. В районах же с низкой плотностью (например, в частном секторе) большой и удобный общественный транспорт будет возить воздух.

Считается, что плотную застройку в городе можно получить только благодаря высокой этажности. На самом деле это можно сделать и с небольшим числом этажей, используя квартальную застройку вместо нынешней микрорайонной. Как это реализуется наглядно показано на изображении:



Можно снизить этажность здания в несколько раз, но при этом увеличить площадь основания дома (пятна застройки). При расположении дома в виде квартала получается очень высокая плотность жилья:


Пример с сайта agspkd.ru

Высотки с огромным количеством квартир в одном подъезде - не единственный способ обеспечить город высокой плотностью.

Недорогое жильё

Понятно, что квартиры в высотках выбирают не от лучшей жизни. Зачастую это единственное жильё, которое доступно за имеющиеся деньги. Странно предлагать людям вместо жилья за 1,5 миллиона рублей купить похожую квартиру в невысоком доме и хорошем районе за 2,5-3 миллиона. Для них и полтора миллиона трудноподъёмная сумма, по которой много лет придётся выплачивать ипотеку.

Потому я не хочу сравнивать малоэтажные дома бизнес-класса с экономными высотками. Квартальная застройка тоже позволяет вести строительство экономично. Высокая плотность может быть и при 4-5 этажах домов. А за счёт меньшей этажности можно, например, сэкономить на лифтах.


Картинка с сайта agspkd.ru. Кликните по ней, чтобы увидеть в большем разрешении.

Так выглядит город при квартальной застройке - не высоко, но очень плотно.

--------------------

Когда же всё это закончится?!

[• alexey]

Переход от советского к европейскому методу строительства

Пятно застройки - территория, на которой непосредственно стоит дом. Вокруг дома находится двор, и всё вместе - это территория одного дома. В современных высотках пятно застройки занимает порядка 15% площади участка.

Например, для шести домов ЖК "Ясная поляна" с их 16 этажами пятно застройки составляют примерно 13% от общей площади.



Остальная территория:

- Парковки. Они занимают в 2,5 раза больше пятна застройки;
- Детские площадки;
- Пожарные проезды;
- Дорожки;
- Коммуникации;
- И просто пустыри.

Существует резерв для того, чтобы существенно увеличить пятно застройки. А за счёт значительно меньшей этажности можно строить их ближе друг к другу не нарушая норм по инсоляции. Пятиэтажный дом создаёт гораздо меньшую тень, чем 20 этажей.

Квартальная застройка - это не что-то новое

Она применяется уже не один век. Например, можно увидеть квартальную застройку в центре Санкт-Петербурга:



В центре Москвы кварталы также применяются. Во много из-за того, что они позволяют максимально плотно застраивать территорию. Рассказывая о квартальной застройке, также любят ставить в пример Барселону - город и уютный, невысокий и очень плотный одновременно:



Вообще кварталы применяются практически в любом европейском городе - как старинном, так и современном.

--------------------

Когда же всё это закончится?!

[• alexey]

Преимущества квартальной застройки

1) Небольшая этажность, в подъезде мало соседей, которых вы всех знаете;

2) У жильцов дома есть свой чётко-выраженный двор, который принадлежит им, и за который они ответственны. При желании можно закрыть двор от посторонних;

3) Возможно делать дворы без машин, размещая все парковки снаружи квартала. В таких дворах значительно тише и уютнее, там свободно могут играть дети;

--------------------

Когда же всё это закончится?!

[• alexey]

Почему квартальная застройка не применяется в России?

Она начинает появляться, но пока с точки зрения маркетинга это считается бизнес-классом. Люди готовы переплачивать за невысокое жильё, так почему бы не делать квартальную застройку для богатых и микрорайонную для всех остальных?

Нехватка парковок

Такому позиционированию способствует требования к застройщикам выделять по одному парковочному месту на каждую построенную квартиру. Если средняя площадь квартиры в доме эконом-класса 50 квадратных метров, то на парковку на каждую квартиру надо выделить 25 метров во дворе. В домах бизнес-класса застройщик решает эту проблему за счёт парковок в стилобатах и на подземных паркингах, а вот при плотной квартальной застройке найти столько земли под парковочные места не так и просто.

Нужно сократить минимальное количество парковок во дворе. Для людей без автомобилей они не критичны, а автовладельцы могут позволить себе гараж. В конечном счёте за все огромные парковочные площади платят все покупатели квартир. Застройщик просто включают эти расходы в цену, даже если это стилобаты или подземные паркинги.

Формы участков и консервативность мышления

Есть сложности с формами и размерами участков. Часто города порезаны так, что лоскутное одеяло межевания не дает нормально воткнуть периметральное здание размерами например 100х80 метров. Гораздо проще (даже с учетом инсоляции и требуемых площадок) оперировать меньшими пятнами под высотную точечную застройку. Плюс часто генеральные планы городов и улично-дорожная сеть не позволяет рационально сажать квартальные здания.

Присутствуют и проблемы психологические. Во-первых, строительство - дело консервативное и рисковать с "новыми" решениями строительные компании не хотят. Особенно, если и так всё нормально продается. Во-вторых, мало кто из современных застройщиков по-настоящему умеет управлять своей себестоимостью. В большинстве случаев модели очень примитивны не охватывают весь жизненный цикл, фокусируясь на понятных частностях. Например, когда считают пресловутую себестоимость квадратного метра, размазывание фундамента, подвала, лифта на девять этажей, а не на пять, кажется серьёзной экономией. Примерно отсюда же и стремление к уменьшению площади пятна застройки, и как следствие - доминирование точечной застройки.

СНиПы

Также мои собеседники из строительной сферы отмечали, что строительные нормы и правила в России серьёзно отличаются от западноевропейских. И у нас просто нельзя строить невысокое жильё высокой плотности. Строители могут пытаться делать квартальную застройку, но для обеспечения высокой плотности им нужно делать дома высотой в 7-8 этажей. Если же делать 5-6 этажей, то благодаря высокой цене земли, жильё становится совсем не экономным.

[• alexey]

Какие дома в Чебоксарах близки к квартальной застройке?

Из новых домов можно отметить дома на улице Маркова.

ул. Маркова, 14. Там 6-8 этажей, 6 подъездов, 142 квартиры:



ул. Маркова, 12. Там 7-8 этажей 5 подъездов и 119 квартир.



И улица Маркова, 8. Там 3-6 этажей, 7 таунхаусов и 36 квартир.



К сожалению, ни один из этих домов нельзя назвать бюджетным. Да и этажность в 12 и 14 домах оставляет желать лучшего.

На квартальную застройку похожи 4 дома-колодца в микрорайоне Университет:



Была бы там этажность 4-6 этажей, а не 10-11 - отличное было бы жильё. Свет в колодец проникал бы лучше, да и число подъездов могло бы быть меньше.



Похожая на квартальную застройка в благовещенском микрорайоне.



Там наблюдается высокая плотность при высокой этажности. Да и не все из домов можно достроить, как планировалось.

Сделать квартальную застройку хотят в третьей очереди микрорайона "Новый город":



Там планируют сделать 4 дома в концепции квартальной застройки. Они будут 5-7-9 этажей с разными классами жилья и подземными паркингами. То есть речь точно не идёт о бюджетном жилье, но направление развития хорошее.

[• alexey]

Что может быть с квартальной застройкой дальше?

Квартальная застройка может стать в России главным трендом 20-х годов. Сначала её будут делать наиболее прогрессивные строительные компании для жилья премиального класса. Потом постепенно с её помощью можно будет строить недорогое жильё.

Подобное жильё смотрится значительно привлекательнее микрорайонов. При прочих равных потенциальные покупатели выберут жизнь в плотной пятиэтажке вместо башни на 20+ этажей с 12 квартирами на этаж в подъезде.

Ну а "человейники" станут жильём для бедных, и будут восприниматься также, как сейчас "малосемейки".

Высокие дома тоже будут строится - в городе могут быть башни-доминанты. Но, возможно, нижние этажи в таких домах могут использоваться под парковку и коммерческую недвижимость.

Хочется, чтобы сетку новых улиц города начинали проектировать так, чтобы удобно было размещать кварталы.

--------------------

Когда же всё это закончится?!

[• alexey]

Постскриптум

Написанное выше - не оригинальные идеи моего авторства, а скорее попытка пересказать другие публикации о квартальной застройке и книги по городскому планированию, соединив их с мнениями отдельных представителей строительной отрасли, и как-то спроецировать всё это на Чебоксары.

Если вам интересна тема городского планирования, можете почитать, например, книгу "ЖИЛЫЕ РАЙОНЫ ДЛЯ УДОБНЫХ ГОРОДОВ. ПРИНЦИПЫ ПЛАНИРОВАНИЯ":



Она доступна бесплатно в формате PDF: https://www.mlaplus.com/wp-content/uploads/...-principles.pdf

Просто по запросу "квартальная застройка" можно найти массу разной информации. Мне очень хотелось многое пересказать, но тогда такой материал мало кто дочитает

Конечно, я её искал, и как-то переваривал через себя. А ещё, оказываясь в европейских городах, старался посещать жилые районы, и смотреть, как там всё устроено. Там очень хорошо по нашим меркам.

И, главное:

1) Квартальная застройка - это не низкая плотность;
2) В квартальной застройке может быть бюджетное жильё, которое подойдёт тем, кто с трудом покупает в ипотеку квартиру за условные 1,5 миллиона рублей.

Интересно было бы съездить и посмотреть дома с квартальной застройкой где-нибудь в Казани. Чтобы показать не то, как выглядят кварталы где-нибудь в Будапеште, а российские реалии. Если кто-то знает интересные места в других городах - посоветуйте.

Алексей Радченко, Интернет-проект "НА-СВЯЗИ.ru"
9 августа 2020 года

[• Dimnast88]

Ничего Вы не понимаете в современной застройке.

Это выглядит не так, а вот так.

Присоединённые эскизы

[• Q.J.]

Чем советские 5-этажки не квартальная застройка. В окошки соседнего дома удобно пыриться. Всё рядом, всё на виду. Двор постепенно зарастает, там становиться темно, но никого это не парит, лишь бы проклятых соседей не видеть.

--------------------

Чебоксары - НЕсчастье на Волге.

[• Zenteam21]

Квартальная застройка - при низкой этажности плотность жилья одинаковая с 1 высотной башней. Но вот на квартальную застройку уходит больше стройматериалов кирпичей, бетона и т.д. Больше не приносящих прибыль застройщику ,,общих,, кв. метров на каждый подъезд. Это и большая площадь заливки фундамента и большее количество применяемой строительной техники строительных кранов и рабочих бригад, погонных метров коммуникаций - все это стоит затрат при одинаковых сроках ввода 1 башни либо целого квартала. А девиз застройщика - больше квадратов при минимальных затратах. Потому и не строят кварталы эконом класса!

[• alexey]

Чем советские 5-этажки не квартальная застройка.

Тем, что они не позволяют достигать плотность жилья нормальную, скажем, для города с населением пол миллиона человек. Сложно говорить про все советские пятиэтажки. Вероятно есть и такие, которые позволяли достичь это. Но в основном плотность застройки была низкая.

--------------------

Когда же всё это закончится?!

[• georgiy1000]

Ни чего этого не будет . У нас рыночная экономика и земля дорогая . Лучшее что встречал это старая 9и этажная НЮР , гений какой то проектировал и район и проспект . Не знаю кто , но хотяб улицу бы в честь него назвали . Если в НЮР добавить подземные гаражи был бы просто идеал , но уже не сделаешь .

[• alexey]

Ничего Вы не понимаете в современной застройке.

Современные строительные нормы такого не позволяют. По крайней мере в Чебоксарах они соблюдаются. И пятна застройки жилых домов занимают не так много от площади двора.

--------------------

Когда же всё это закончится?!

[• алексей-]

любой специалист скажет что муровейник в 25 эт самое нелепое что может быть
его и строить тяжело и обслуживать дорого и жить в таком неудобно и даже вредно и самое главное оно наименее ликвидное жилье в будующем но наши власти с завидным упрямством пытаются достичь отметки вводв в 120 млн кв м жилья в год и поэтому в стране набирают обороты конторы которые строят самые убогие муровейники типо наших солнечных да университетов
одно радует что купив дом в кирпичном доме в 7-8 этажей с хорошим благоустройством такое жилье только будет расти в цене пока есть тус и удача с олимпами всякими так что стройте тов капиталисты свои 16-25 эт панельные уродцы и не только панельные ну а все кто покупает такое низко сортное г... хочу напомнить что скупой платит дважды и лучше сразу купить в качественном современном жк чем потом пытаться думать кому и за сколько скинуть ваш нелеквид что перебраться в нормальное жилье
а все остальные у каго есть мозг думайте и анализируйте где у каго за сколько и главное что вы покупаете
https://www.youtube.com/watch?v=1te3j1Z-yOs&feature=emb_logo

Сообщение отредактировал алексей- - Aug 9 2020, 16:01

Присоединённые изображения