Верховный суд объяснил правила перепланировки жилья .
Верховный суд России , рассмотрев несколько дел , детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир . Тема весьма острая .
Число желающих улучшить свое жилье - что-то пристроить , что-то уменьшить , а потом все это зарегистрировать - не сокращается . Как результат - обилие соответствующих судебных дел .
Пристройку к апартаментам на первом этаже , к примеру , вполне могут признать
самовольной постройкой . А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина - нарушителя квадратные метры . Как избежать подобных неприятностей , можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России .
В одном из дел жительница Краснодара Светлана С . просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку , сделанную самовольно .
На руках у женщины было несколько экспертиз , доказывавших , что "
выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным , санитарным и противопожарным нормам и правилам , не создают угрозу жизни и здоровью граждан " . Однако чиновники все равно сказали "нет" . Бюрократы ?
Первая и вторая инстанции , похоже , с этим согласились . Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии .
Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь :
- в ходе ремонта были расширены кухня и санузел .
А по закону нельзя , чтобы ванна , туалет или кухня находились над жилыми помещениями .
Кроме того , санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу . Поэтому чиновники отказали не из вредности :
- по их мнению , туалет с ванной в квартире женщины "заехали" , куда не положено .
Так или нет , и должны были разобраться нижестоящие суды .
"
С учетом того , что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома , суду при разрешении спора следовало уточнить , над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел " , сказано в определении Верховного суда .
Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос , их решения отменены , а дело отправлено на новое рассмотрение .
В другом деле семья из четырех человек
попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру . Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье :
- однокомнатную квартиру на первом этаже .
Общий размер жилплощади :
- 28,4 квадратных метра . Из них 17,9 "квадрата" - жилая площадь .
"
Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки , в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м " ,
сказано в материалах дела .
С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 "квадратов" .
Претензий к безопасности никаких :
- все пристройки соответствуют требованиям .
Законом же предусмотрено :
- на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии , "
если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью " .
Поэтому , когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде , семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла .
Радость была недолгой :
- до тех пор , пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд .
Высокая инстанция , изучив материалы , указала :
- изменились параметры не только квартиры , но и самого дома .
За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера .
В одной пристройке жилая комната . В другой - санузел и прихожая с дверью на улицу .
Получается , что квартира прихватила кусочек земли , и здесь надо ставить вопрос , не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками .
Согласно Гражданскому кодексу ,
самовольной постройкой является здание , сооружение или другое строение , возведенные на земельном участке , не предоставленном в установленном порядке .
"
Лицо , осуществившее самовольную постройку , не приобретает на нее право собственности , - напомнил Верховный суд . -
Оно не вправе распоряжаться постройкой :
-
продавать , дарить , сдавать в аренду , совершать другие сделки " .
Конечно ,
право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий . Например , в данном случае помимо прочего надо было разбираться , согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории .
Также суд должен выявить правовой статус переделок :
- переустройство ,
- перепланировка или
- реконструкция .
Это принципиальный момент . Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом . Но если была сделана самовольная реконструкция , то никаких шансов ее легализовать нет .
Разницу между первым , вторым и третьим ремонтом Верховный суд
детально объяснил еще в одном деле . Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую , соединив нежилое помещение с квартирой .
Общее собрание собственников дало согласие на "разжалование" квартиры :
- перевод ее в статус нежилого помещения .
Но чиновники
все равно отказались признать ремонт . Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу .
Зато
Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение , поручив в том числе разобраться , не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция .
Согласно Жилищному кодексу ,
перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации , то есть когда передвигают стены .
"
Перепланировка жилых помещений может включать :
- перенос и разборку перегородок , перенос и устройство дверных проемов , устройство дополнительных кухонь и санузлов , расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений , ликвидацию темных кухонь и т. п. " , - поясняют эксперты .
"
Переустройство жилого помещения представляет собой установку , замену или перенос инженерных сетей , санитарно - технического , электрического или другого оборудования , требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения " , - напомнил Верховный суд .
Реконструкция же предполагает изменение параметров дома :
- высоты ,
- площади ,
- объема .
В том числе под нее попадают :
- замена несущих строительных конструкций , надстройка , перестройка и расширение объекта капитального строительства .
Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено .
Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит .
--------------------
« Искренне люблю свою страну , но чаще всего — не понимаю государство ... » . - Долго ли ждать перемен к лучшему ? Если ждать , то долго !