Добрый день, уважаемые форумчане. Вас приветствует агентство недвижимости "Инвесткапитал". Здесь вы можете задать интересующие Вас вопросы, читать наши последние новости и обсуждать нас. Мы с удовольствием выслушаем ваши замечания и предложения. Наша команда профессионалов, готова помочь Вам купить и продать недвижимость, оформить ипотеку, реализовать военные и социальные сертификаты.
Выражаю особую благодарность девочкам, риелторам Ольге и Надежде, у которых есть связи во всех инстанциях. Правда не понятно ходят все вместе. Девчонки молодцы так держать.
Налог при продаже жилья: считаем по-новому Новации в Налоговом кодексе РФ направлены в первую очередь против спекулятивных сделок. Но они ударят рикошетом по собственникам единственного жилья, вынужденных продавать свое имущество до истечения минимального срока владения. С 1 января 2016 года вступят в действие поправки в Налоговый кодекс РФ, существенно меняющие порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой недвижимости: квартиры, дома, дачи, земельного участка, гаража. Соответствующий федеральный закон ФЗ-382 был принят ровно год назад, в конце ноября прошлого года. Новые правила увеличивают срок владения имуществом, после которого доходы от его реализации не облагаются налогом, с ныне действующих трех лет до пяти. ВСЁ ПО-СТАРОМУ Оговоримся сразу: отредактированные положения статьи 217 и статьи 220 части второй Налогового кодекса РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Те, кто стал владельцем дома или квартиры до указанной даты, будут рассчитываться с государством по прежним, действующим ныне правилам.
Напомним основные из них. Если недвижимость находится в собственности более трех лет, то можно выставлять ее на продажу, не опасаясь нарваться на налог. Более того, налоговую декларацию подавать тоже не придется.
Предположим, возникла необходимость реализовать собственность раньше, чем через три года. Ныне действующая редакция НК РФ позволяет облегчить налоговое бремя двумя способами. Первый – налогооблагаемую базу можно уменьшить на размер расходов, связанных с покупкой объекта. Конечно, все траты должны быть документально подтверждены.
Второй вариант хорош для тех, кому квартира досталась «за так»: приватизирована, подарена, перешла по наследству. При ее продаже ранее чем через три года владения налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
ВАЖНО Владельцы недвижимости, вступившие в права собственности до 1 января 2016 года, при ее продаже заплатят налоги по старым правилам ПОКУПАТЕЛЬ ХУЖЕ НАСЛЕДНИКА Из новых правил в Налоговом кодексе РФ есть несколько исключений. Не всем придется пять лет ждать освобождения от налога.
Во-первых, законотворцы отнеслись лояльнее к тем, кто получил жилье, землю, гараж, дачу в наследство. И не от любого лица, а от человека, признаваемого членом семьи или близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ. Это родственники по прямой восходящей и нисходящей линиям (родители и дети, дедушки-бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Второй случай – квартира или комната была только что приватизирована. И третий – жилье перешло плательщику ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года.
Купившие квартиру, комнату или дом на собственные средства оказываются в худшем положении, чем одаренные или получившие наследство. Им придется выжидать пять лет, прежде чем продать свое имущество без уплаты налогов.
ВАЖНО По новым правилам, через три года владения смогут продать недвижимость без уплаты налогов только владельцы, не вкладывавшие средства в приобретение объекта В ТИСКАХ КАДАСТРА Допустим, в силу личных обстоятельств у владельца нет возможности ждать три или пять лет. Он по-прежнему может воспользоваться двумя упомянутыми выше способами снижения налога: уменьшить выручку от продажи жилья на 1 млн руб. или на сумму фактически понесенных расходов. С разницы, как и сейчас, придется заплатить налог в размере 13%.
Но здесь начинается самое интересное. Сегодня на вторичном рынке широко применяются не вполне легитимные схемы ухода от налогов. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. К договору прилагается дополнительное соглашение о компенсации неких улучшений, произведенных владельцем в квартире. По нему покупатель выплачивает продавцу разницу между реальной стоимостью объекта и заниженной, указанной в основном договоре купли-продажи. Схема эта весьма распространенная – по оценкам агентств недвижимости, по ней продается 20-30% квартир на вторичном рынке Петербурга, – но абсолютно нелегитимная, рискованная для покупателя и невыгодная для государства.
С 2016 года, чтобы вывести такие теневые сделки на свет, в Налоговом кодексе вводится минимум, ниже которого не может опускаться размер дохода от продажи недвижимости. Он равен кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января того года, в который был продан объект, умноженной на коэффициент 0,7. Если сумма выручки от реализации жилья или участка, указанная в налоговой декларации, оказалась ниже этого показателя, то для начисления налога принимается именно расчетный минимум.
Приведем пример. Квартира куплена в 2016 году за 3 млн руб., а через два года продана за ту же цену. Кадастровая стоимость объекта в год продажи составляла 5 млн руб. Умножив ее на коэффициент 0,7, получим 3,5 млн руб. Именно эту сумму примут налоговики за основу при расчете НДФЛ и предпишут уплатить налог с разницы в 0,5 млн. Долг налогоплательщика перед казной составит 65 тыс. руб. Если же квартира была не куплена, а унаследована или подарена, то платить придется с 3,5 млн руб. за вычетом 1 млн руб. – с 2,5 млн руб. Размер НДФЛ вырастет до 325 тыс. руб.
До прошлого лета петербуржцы могли не волноваться: стоимость их квартир и домов, указанная в Государственном кадастре недвижимости на сайте Росреестра, была значительно ниже рыночных цен. Но за последний год произошли два важных события, вследствие которых описанная выше ситуация вовсе не выглядит фантастической. Это стагнация на вторичном рынке, которая привела к снижению реальных цен сделок по сравнению с прошлым годом, а также – проведенная правительством Петербурга переоценка кадастровой стоимости недвижимости. С учетом земельной составляющей жилая недвижимость подорожала в среднем по городу в 1,66 раза, больше всего – в центральных районах города. В результате пересчета некоторые объекты с точки зрения государственных оценщиков оказались весьма дорогими. Откорректировать кадастровую стоимость в соответствии с реальностью можно только через суд.
ВАЖНО Со следующего года занижать цену квартир в договорах купли-продажи станет бессмысленно ТОЧКИ ОТСЧЕТА Напомним, с какого момента исчисляется срок владения недвижимостью. Если вы купили жилье, то точкой отсчета является дата регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Это относится к покупателям объектов как на вторичном, так и на первичном рынке. В некоторых ситуациях закон признает дольщика, купившего жилье в соответствии с ФЗ-214, владельцем с момента подписания акта приема-передачи квартиры в достроенном доме. Но отсчет владения имуществом ведется именно с даты, указанной в свидетельстве о собственности, полученном в Росреестре.
Иной подход к покупателям квартир в домах, строящихся по схеме ЖСК. Срок владения недвижимостью отсчитывается с момента уплаты паевого взноса в полном объеме.
Предположим, жилье было приватизировано или подарено. Срок владения исчисляется с даты, проставленной на свидетельстве о собственности. А вот если квартира, дом или иная недвижимость получены по наследству, то «часом Х» считается момент открытия наследства (смерти прежнего собственника).
ВАЖНО Со следующего года занижать цену квартир в договорах купли-продажи станет бессмысленно
Что-то не понял Почему бессмысленно? Например: 1. Вот куплю я квартиру 35-40 квадратов за 1,6 млн в 2016 г. Эта сумма будет фигурировать в договоре. Пусть её кадастровая стоимость на тот момент будет 2 млн. 2. Продам за 2 млн. в 2017. В договоре купли продажи укажу стоимость квартиры ту, по которой покупал, т.е. 1,6 млн.
3. Как я понял налоговая проверит эту сделку по кадастровой стоимости, установленной на 01.01.2017 г. Пусть кадастровая стоимость этой квартиры на момент продажи составит 2,2 млн. (сомневаюсь, что она сильно увеличится при таком падающем рынке недвижимости, иначе в суд) 2,2 млн. Х 0,7 = 1,54 млн. (минимум, ниже которого не может опускаться размер дохода от продажи недвижимости)
1,6 млн. > 1,54 млн.
И какой налог я заплачу?, если: 1. расходы на покупку квартиры формально равны "доходу" от её продажи, то есть спекулятивной составляющей нет. 2. методика расчета (п.3) сработала явно не в пользу бюджета, по крайней мере описанной в статье.
Как я понимаю, если я вступаю в долевое участие все еще проще, так как постановка объекта на кадастровый учет осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию, значит налоговая не сможет применить свою методику расчета, а большинство перекупов как и раньше будут вкладывать в долевое строительство на этапе котлован-сваи и уступать право на квартиру, когда дом уже готов. При этом всем они смогут продавать по той цене, которая указанна в долевке, "снимать сливки" и не платить налог.
Поправьте меня если я не прав.
Сообщение отредактировал diman-baraban - Jan 10 2016, 19:47
Да потому, что все кроме вас знают про ст.198 УК РФ "Уклонение от уплаты налогов" и поэтому никто не будет связываться со сделками сомнительного содержания, подобных тем, о которых вы нам поведали. Налоги - это проблема продавца квартиры, если продавец не хочет платить налоги, то пусть ждет 5 лет. Вот и все.
Сообщение отредактировал mpa21rus - Feb 5 2016, 18:22
Да потому, что все кроме вас знают про ст.198 УК РФ "Уклонение от уплаты налогов" и поэтому никто не будет связываться со сделками сомнительного содержания, подобных тем, о которых вы нам поведали. Налоги - это проблема продавца квартиры, если продавец не хочет платить налоги, то пусть ждет 5 лет. Вот и все.
я описал конкретную ситуацию, привел конкретные примеры. Вы написали ..уйню, простите.На конкретный факт уклонения от налогов укажите.
Цитата(pjatovskij @ Feb 5 2016, 18:22)
Я с таким продавцом даже связываться не стану. Нафиг мне твой липовый договор?
с каким таким? Какой "липовый" договор? Читай по буквам, внимательнее.
Цитата(Stan Sergeev @ Feb 5 2016, 15:36)
Кто приобретал квартиру через это агентство? Всё ли так хорошо, как пишут?
а вы сами то не видите? копипастят статьи с сети, а на прямой вопрос ответить не могут месяц. Вот вам и уровень. Вообщем-то не удивительно.
Сообщение отредактировал diman-baraban - Feb 6 2016, 11:34
я описал конкретную ситуацию, привел конкретные примеры. Вы написали ..уйню, простите.На конкретный факт уклонения от налогов укажите.
Ваш пост указывает на это, из-за таких как вы, в бюджет не вовремя поступают налоги и не в полном объеме и, как следствие, нуждающиеся не вовремя получают социальные выплаты. Бессовестный, надеюсь, что правоохранительные органы когда-нибудь укажут вам на факты уклонения от налогов в особо крупном размере, на которые вы попросили указать.
Сообщение отредактировал mpa21rus - Feb 7 2016, 16:20
Ваш пост указывает на это, из-за таких как вы, в бюджет не вовремя поступают налоги и не в полном объеме и, как следствие, нуждающиеся не вовремя получают социальные выплаты. Бессовестный, надеюсь, что правоохранительные органы когда-нибудь укажут вам на факты уклонения от налогов в особо крупном размере, на которые вы попросили указать.
Feb 20 2015, 16:06 
Почему бессмысленно?
