В середине 50-х годов все больше и больше представителей среднего класса продавали свое жилье в городе и уезжали в пригород, а в городах оставались те, кто не мог себе такого позволить - люмпены, безработные или низколплачиваемые рабочие и т.д. Легко догадаться, что центры всех больших городов стремительно чернели. Вслед за квалифицированной рабочей силой начался отток в пригороды бизнесов. Американские города во многом финансируются за счет местных налогов. Поскольку наиболее платёжеспособное население разъезжалось, в городах начались финансовые проблемы. Это подстёгивало отъезд оставшихся там представителей среднего класса. Наверное, можно представить, какая жопа стала наступать в центре крупных городов с конца 50-х. Работа утекает, магазины/банки/врачи начинают переезжать туда, где есть платежеспособный спрос
В середине 50-х годов все больше и больше представителей среднего класса продавали свое жилье в городе и уезжали в пригород, а в городах оставались те, кто не мог себе такого позволить - люмпены, безработные или низколплачиваемые рабочие и т.д. Легко догадаться, что центры всех больших городов стремительно чернели.
у нас тоже наиболее зажиточные уезжают и строят Поля чудес
22-03-2007 Эксперты прогнозируют некоторый рост цен на недвижимость
Первые месяцы текущего года свидетельствуют о том, что ни падения, ни скачкообразного роста цен на недвижимость не произойдет. Аналитики уверены, что рост цен во всех сегментах составит 1-2% в месяц, несколько превышая уровень инфляции. В качестве причины, которая оградит рынок от падения, называют недавний фондовый кризис. Диверсификация вложений инвесткомпаний происходит во многом путем помещения средств в недвижимость.
«Февраль охарактеризовался несущественным повышением стоимости жилья, не более 1%», — отмечает начальник отдела продаж ГК «Конти» Роман Костин. Руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков обращает внимание на сохранение тенденций прошлого года: по его мнению, наблюдается «восстановление предложения на фоне достаточно низкого платежеспособного спроса и стабилизация цен».
При сохраняющейся стабилизации более значительным стало ценовое расслоение в зависимости от класса жилья. По данным руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, «за последнюю неделю общегородской индекс стоимости жилья снизился на 4 долл. и составил 4213 долл. за 1 кв. м». Гендиректор агентства RWAY Александр Крапин отмечает, что «продолжающееся снижение цен в первую очередь затрагивает квартиры из ветхого жилого фонда, которые были сильно переоценены в прошлом году».
Неоднородность процессов, проходящих на рынке элитной недвижимости, отмечает заместитель гендиректора компании Delta Estate Павел Пряников. Если в январе и феврале на рынке наблюдался застой, было отмечено падение спроса на 30% по сравнению с осенью 2006 года, то в марте объем рынка уже вышел на осенний уровень. Солидарен с ним и заместитель гендиректора компании «Калинка-Риэлти» Алексей Сидоров. По его мнению, «рост будет, но не такой стремительный, как в прошлом году, и если в 2006 году говорили о 30—50% роста, то в этом году общий рост составит 15—20%». Директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество» Андрей Уфимцев полагает, что бизнес-класс и элит-класс дадут в 2007 году рост 20—25%.
Не предвидят кризиса и эксперты, анализирующие ситуацию на рынке загородной недвижимости. По данным представителя компании «Усадьба» Ивана Шулькова, «объем предъявляемого спроса в феврале—марте в среднем на 20—25% превышает показатели аналогичного периода прошлого года». Исключают вероятность падения покупательской активности в элитном сегменте и в компании «Терра»: менее привлекательные объекты просто понизят в классе и они будут продаваться по соответствующей цене.
Говоря о «разгоне» рынка недвижимости, специалисты отмечают макроэкономические показатели. В том числе рост доходов, более активное использование населением таких финансовых инструментов, как ПИФы. Перспективы открываются и в связи с некоторым спадом на фондовом рынке. Впрочем, руководитель отдела биржевого рынка инвесткомпании «Финам» Сергей Дорогавцев считает, что коррекция не привела к существенному оттоку клиентов. «Другое дело, — говорит он, — что интерес крупных инвесторов к рынку недвижимости также продолжает расти». Удовлетворяя имеющийся спрос, инвестиционные компании активно создают фонды недвижимости. Сейчас в России действует 127 таких фондов, в стадии формирования находится еще пять. Подобные структуры создали все крупнейшие участники фондового рынка — «Тройка Диалог», «Финам», «КИТ Финанс», БКС, «Ренессанс», «Солид» и другие.
Говоря о перспективах рынка, Владислав Луцков из компании «МИЭЛЬ» подчеркивает, что на сегодняшний день он не видит оснований менять прогноз: «Этой весной можно ожидать активизации спроса и начиная с середины года продолжения роста цен на уровне чуть выше инфляции». Не видит предпосылок для снижения цен и Олег Борисенок из «КомСтрин». Он напоминает, что в прошлом году строительные материалы подорожали на 25%, растут тарифы на электроэнергию, дорожает подключение к коммуникациям.
Не видит предпосылок для снижения цен и Олег Борисенок из «КомСтрин». Он напоминает, что в прошлом году строительные материалы подорожали на 25%, растут тарифы на электроэнергию, дорожает подключение к коммуникациям. / RBC Daily /
Корень снижения цен в реальном и платежеспособном спросе, в свободных деньгах спекулянтов. Первое уже сделано, осталось за вторым. А так, очередная лапша чтобы скинуть лохам хатки подороже.
03-04-2007 Столичное жилье вопреки предсказаниям продолжает дешеветь
Традиционного весеннего подорожания квадратных метров в столице в этом году не будет. В понедельник аналитический портал IRN.ru опубликовал данные о динамике цен на жилье в марте. За месяц квадратный метр в Москве подешевел на 21 долл., или примерно на 0,5%, - до 4201 долл. Из них за последнюю неделю - на 8 долл. При таких показателях говорить о возможном росте цен весной, на что еще пару месяцев назад надеялись многие риелторы и застройщики, не приходится. Более того, не исключено, что жилье и дальше на радость потенциальным покупателям продолжит дешеветь, пусть и в пределах нескольких процентов, – не за горами лето, когда покупательский спрос обычно падает.
Ранее также не оправдались предсказания части аналитиков и застройщиков о возможном росте цен в январе–феврале, вызвать который должны были выплаты бонусов и тринадцатых зарплат за 2006 год. Похоже, что в условиях глубокой стагнации влияние играющих на повышение цен традиционных сезонных факторов резко снижается.
«Ситуация очень похожа на 2004 год, когда стагнация началась в мае–июне, тогда тоже списывали остановку цен на сезонность. Но наступила осень – период роста цен, а рынок так и не раскачался и стоял в итоге около 9 месяцев, – говорит директор IRN.RU Олег Репченко. – В нынешней ситуации рынок тоже должен стоять не меньше». По его словам, новой активизации можно ожидать не раньше конца лета – начала осени.
Между тем, если взять во внимание инфляцию, цены на жилье с прошлой осени – начала стагнации – просели примерно на 5%. Даже если цена квадратного метра будет колебаться у нынешних отметок, к началу сентября инфляция еще удешевит жилье примерно на 3–4 %, то есть общее проседание рынка приблизится к 10%. В то же время собственно значительного падения цен в номинальном выражении эксперты не ожидают. По мнению Репченко, ниже 4000 долл. за квадрат средняя цена не упадет.
Аналитики отмечают, что нынешняя стагнация влияет на рынок довольно избирательно. Дорогие качественные квартиры стоимость не теряют, так как до сих пор ощущается их дефицит. А «плохое жилье», куда входят панельная застройка, «плохой кирпич», пятиэтажки и ветхий фонд, снижаются в цене.
По словам заместителя гендиректора риелторской компании Delta Estate Павла Пряникова, в сегменте дешевого жилья (до 4500 долл. за кв. м) четко видна тенденция к уменьшению цены. Примерно на 5–10% за 2007 год. По оценкам Репченко, «плохие квартиры» были переоценены в период бурного роста цен, и сейчас падение может достигнуть 10–15%.
Продолжает стираться разница между ценами на жилье в Москве и Подмосковье. Павел Пряников отмечает, что в то время как в столице цены стагнируют и снижаются, жилье в Подмосковье пусть и незначительно, но дорожает, в среднем – на 0,5–1% в месяц. По его словам, можно прогнозировать, что к концу года разница между «плохим» жильем на окраине Москвы (особенно за пределами МКАД – Бутово, Жулебино, Митино и т.п.) и средним по качеству в ближайшем Подмосковье (Химки, Долгопрудный, Красногорск, Мытищи) практически сравняется, установившись на отметке 3600–3800 долл. за кв. м. По словам Пряникова, в снижении цен на дешевое жилье очень заинтересованы банки, выдающие ипотечные кредиты. По их данным, в конце 2006 года около 50% граждан, получивших ипотечный кредит, ничего не могли найти на рынке и отказывались от покупки квартиры в кредит. В условиях снижения цен количество таких отказов будет уменьшаться.
Число задержек с выплатами по ипотечным кредитам в США продолжает расти
Сан-Франциско. 4 апреля. ИНТЕРФАКС-АФИ - Число задержек с выплатами по ипотечным кредитам повышенного риска в США продолжает расти, пишет The Wall Street Journal со ссылкой на исследовательскую фирму First American Loan Perfomance. Данные First American показывают, что в январе выплаты задерживались не менее чем на 60 дней по 14,3% наиболее рискованных кредитов (subprime) против 13,4% в декабре и 8,4% в январе 2006 года. Кредиты класса subprime выдаются заемщикам с неважной кредитной историей или большими долгами. По кредитам класса Al-A, промежуточного между subprime и категорией обычных кредитов, задержки составили 2,6% в январе против 2,3% в декабре и 1,3% в январе 2006 года. С начала 2007 года обанкротились, закрылись или были проданы более 20 ипотечных компаний. Экономисты считают, что проблемы на рынке кредитования повышенного риска могут распространиться на весь ипотечный рынок и оказать негативное влияние на экономику США. В условиях недавнего бума на жилищном рынке США кредиты активно выдавались заемщикам с кредитной историей невысокого качества. Однако из-за роста процентных ставок обслуживание кредитов с плавающей ставкой резко подорожало, вызвав рост просрочки. Га аш
Вложиться в метр. Какую недвижимость в Москве сейчас стоит покупать, а с какой – обождатьРынок столичной недвижимости постепенно выходит из периода стагнации. Согласно данным Ассоциации Строителей России /АСР/, в марте был отмечен прирост цен на первичном рынке жилья в Москве /+1,94 проц/. По мнению экспертов, это не предел: к осени эта цифра станет еще больше. При этом наблюдается интересная закономерность. Если цены на новостройки стабильно растут, то стоимость квадратного метра "на вторичке" продолжает снижаться. По данным аналитического центра "Миэль–недвижимость" и АСР первичное жилье подорожало почти на 2 проц, а вторичное потеряло в цене от 0,6 до 0,75 проц. "Если сравнивать первичное качественное жилье и "вторичку", то по стоимости между ними остается существенный разрыв", – считает пресс–секретарь компании "КомСтрин" Алина Андреева. В марте рост на "первичку" хорошего качества составил 1,94 проц, а темпы снижения цен на некачественное жилье вторичного рынка увеличились в два раза – до 0,75 проц. Несмотря на некоторую разницу в данных, участники рынка сходятся в одном: наблюдающаяся в последнее время коррекция цен происходит за счет снижения стоимости вторичного жилья эконом-класса. В прошлом году, на фоне ажиотажного подорожания, такие квартиры были изрядно переоценены. Сейчас ситуация изменилась, и на фоне коррекции расценки на ветхий жилой фонд и "дешевую панель" упали. "Поскольку цены перестали расти такими темпами, как в 2006 году, у людей отпала необходимость срочно покупать", - считает начальник отдела продаж Группы компаний "Конти" Роман Костин. – По его мнению, стагнация изменила покупательские предпочтения. За те деньги, которые в конце прошлого года пришлось бы потратить на покупку "второсортного" жилья, теперь возможно приобрести недвижимость гораздо лучшего качества. Вообще ситуация, когда цены на жилье в одном городе различаются в зависимости от качества недвижимости, закономерна для всех мировых столиц. И Москва в данном случае – не исключение. По словам пресс-секретаря девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергея Лядова, в настоящее время расслоение рынка недвижимости происходит активными темпами. И этот процесс более точно формирует ценовые параметры различных категорий жилья. "Не может квадратный метр в "хрущевке" стоить почти столько же, сколько и современное жилье", - считает эксперт. Получается, что с точки зрения выгодности инвестиции в настоящий момент лучше покупать квартиры на первичном рынке, ведь спрос на качественное жилье растет год от года. Тем более, цена на него напрямую зависит от стадии строительства. Разница в цене за квадратный метр "первички" на начальном этапе и в момент, когда последние отделочные работы подходят к завершению, составляет в среднем 20 проц. Кроме того, не стоит забывать, что дефицит строительных площадок в Москве никуда не исчез. И в обозримом будущем он будет лишь увеличиваться. Несмотря на заверения городских властей в том, что темпы строительства будут увеличены, значительных объемов предложения ждать не приходится. Большая часть построенного уйдет на реализацию социальных программ для военных и льготников, а, значит, цены на квартиры в новых домах будут только расти. Руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ /Рострой/ Сергей Круглик заявил на прошлой неделе, что цены на недвижимость в России станут расти с начала 2008 года. А некоторые эксперты полагают, что рост начнется уже нынешней осенью. Инвестиционная привлекательность первичного жилья, разумеется, сохраняется – хорошая недвижимость в Москве и дальше будет только дорожать. Однако из–за спада ажиотажа сверхприбылей от вложения средств в недвижимость ждать уже не приходится. С другой стороны, ужесточение правил на строительном рынке снизило риски инвесторов. Это уменьшило количество предложений. По данным гендиректора компании "Енисей" Елены Дранченко, если в 2005 году на первичном рынке Москвы ежемесячно появлялось 15-20 новых объектов, то в 2007-м – не более 2-5. Однако при этом их качество существенно улучшилось. Невысокие риски и стабильный рост доходности вложений, – именно так на сегодняшний день можно оценить плюсы недвижимости как объекта для инвестиций. Стоимость столичного "квадрата" еще не достигла своего потолка – стоит только сравнить наши цены с лондонскими, как становится понятно, что перспективы роста у нас есть. Главное – правильно выбрать объект для вложения средств. И тогда надежная и стабильная прибыль – у Вас в кармане. 24.04.2007 15:20
Стоимость столичного "квадрата" еще не достигла своего потолка – стоит только сравнить наши цены с лондонскими, как становится понятно, что перспективы роста у нас есть.
Рынок столичной недвижимости постепенно выходит из периода стагнации. Согласно данным Ассоциации Строителей России /АСР/, в марте был отмечен прирост цен на первичном рынке жилья в Москве /+1,94 проц/. По мнению экспертов, это не предел: к осени эта цифра станет еще больше.
Присоединена тема Цены на недвижимость в Москве...., продолжают падать... Кем: atv_13 Когда: 10.05.2007 15:23
Средняя цена 1 м2 на вторичном рынке за апрель снизилась на 0,1%. Предложение по-прежнему существенно превышает спрос, сроки экспозиции квартир увеличиваются
Московская недвижимость перестает быть предметом спекуляций. На место краткосрочных инвесторов приходят те, кто приобретает квартиры, чтобы обеспечить жильем подрастающее поколение, а пока — сдавать его в аренду
Столичное жилье продолжает постепенно дешеветь. Устойчивый рост стоимости квартир сохраняется только в ЦАО, средние цены по остальным округам в конце апреля явно стремились к снижению. В целом по Москве за месяц 1 м2 “полегчал” всего на 0,1%. Объем предложения продолжает расти, хоть и меньшими темпами, нежели в феврале-марте, и по состоянию на конец месяца составил около 53 000 квартир.
Анализ реальных сумм внесенных авансов и заключенных сделок, проведенный по базе компании “Инком-Недвижимость”, показывает, что скидки присутствуют лишь в незначительном (не более 10%) числе сделок, а их максимальный размер не превышает 6% от цены предложения. Так что появляющиеся в СМИ заявления о “колоссальных скидках при заключении сделок” не соответствуют действительности: продавцы пока не готовы значительно уступать в цене. Отчасти поэтому сроки реализации объектов относительно велики — основная масса квартир сейчас продается в период от двух недель до двух месяцев.
Складывающаяся ситуация благоприятна для проведения альтернативных сделок: при столь значительном объеме предложения цепочки хорошо складываются и не рвутся. Она также играет на руку “чистым” покупателям — в условиях стабильных цен у них есть отличная возможность не торопясь выбрать квартиру себе по вкусу. Но как поступать частным инвесторам? Если квартира покупалась более полугода назад для краткосрочных инвестиций, рекомендуется продавать с дисконтом не менее 5%, это позволит быстро реализовать недвижимость и высвобожденные средства вложить в другие, более доходные на сегодняшний момент, инструменты. А если возможности позволяют делать долгосрочные инвестиции, целесообразно приобрести квартиру элитного или бизнес-класса и сдавать ее в аренду. Это будет правильное вложение: цены на такие объекты вряд ли будут снижаться, спрос на них стабильно высок. К примеру, в 2006 г. стоимость найма элитного жилья и квартир бизнес-класса выросла на 20-25%, и, по ряду оценок, именно в этих сегментах рост арендных ставок будет особенно интенсивным и в этом году. Еще одна рекомендация — использовать ипотеку не только при покупке новостроек, но и для приобретения жилья на вторичном рынке. Банки охотно идут на сотрудничество с крупными риелторами и готовы выдавать кредиты для решения жилищных проблем самого разного рода. Уже сейчас через “Инком-Недвижимость” можно приобрести по ипотеке более 2000 квартир. И в ближайшие месяцы их количество будет только увеличиваться.
Лидия Гречина директор по маркетингу компании “Инком-Недвижимость”
Сообщение отредактировал atv_13 - May 10 2007, 14:28
--------------------
Бесплатные консультации по ценным бумагам и работе на фондовом рынке: 36-00-40 Алор Брокер в в . Будьте в курсе событий!
Московские строители встревожены: меньше чем за полгода цены на цемент и арматуру выросли на 30%. Но жилье не подорожает, единодушны специалисты: цены на недвижимость в столице диктует спрос, а не себестоимость.
“Цены на цемент с начала года выросли в среднем на 30% и варьируются в диапазоне от 2720 до 4165 руб. за 1 т без учета доставки (300-325 руб. за 1 т)”, — сообщил руководитель пресс-службы “СУ-155” Федор Сарокваша. Замгендиректора ДСК-1 Евгений Гончаров жалуется, что цемента не хватает, а купить его на Московской фондовой бирже, где торгуют своей продукцией цементники, невозможно. “В последний раз мы покупали цемент по 3600 руб. за 1 т”, — говорит он. Такая же ситуация с арматурой — по информации директора по связям с общественностью “Главстроя” Ивана Слепцова, с начала года она подорожала на 32,8%. У старшего специалиста отдела капитального строительства “Пересвет-Девелопмент” Людмилы Семакиной такие же данные.
У производителей цемента другая арифметика. Директор по вертикальной интеграции компании “Альфа-цемент” Александр Денисов подтверждает, что цены на цемент компании увеличились, но в среднем на 5-20%. “Евроцемент груп” повысил отпускные цены на 10% в апреле, сообщил Алексей Ульянов, начальник управления контроля промышленности ФАС, а повышение на 15% с 1 мая ведомство не согласовало. В отделе продаж “Мордовцемента” заявили, что цемента у них до конца года не будет, а по заключенным договорам они продают его за 2700 руб. за 1 т. “Каждое повышение мы должны согласовывать с ФАС”, — напоминает пресс-секретарь “Евроцемент груп” Сергей Мещеряков. Правда, компания нашла выход из ситуации — она продает часть цемента на бирже. В мае через открытые торги будет продано около 38% выпускаемой продукции, а ориентировочная цена на востребованную марку 500 Д0 объявлена в 2933-3034 руб.
Отпускные цены на арматуру с начала года выросли примерно на 20% — с 17 000 руб. до 21 000 руб. за тонну, указывает аналитик UBS Алексей Морозов. Еще столько же накручивают торговые компании, говорит он. Вице-президент “Евраза” Ирина Кибина, пресс-службы “Мечела” и Северстали“отказались комментировать ценовую политику. Жалоб со стороны строителей на повышение цен ни на цемент, ни на арматуру не было, говорит Ульянов из ФАС.
Цены взлетели, потому что спрос на цемент и арматуру превысил предложение: зима была теплой, и строители больше работали. За четыре месяца этого года было произведено 1,241 млн т, а потребили 1,3 млн т. Денисов из “Альфа-цемента” указывает на рост рынка цемента в европейской части России на 30%: “За I квартал, включая апрель, производители продали 14,1 млн т цемента, а в 2006 г. — 10 млн т”. Представители всех опрошенных “Ведомостями” цементных компаний признают, что заводы работают на пределе возможностей.
Руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко считает, что строителям не удастся включить эти затраты в продажную стоимость: “Они смогут продать жилье ровно по такой цене, по которой его готовы купить на рынке. Чем дороже цемент и арматура, тем меньше они заработают”. Рост цен на стройматериалы не будет существенно влиять на цены на недвижимость, поскольку ключевой фактор ценообразования на этом рынке — соотношение спроса и предложения, а не затраты застройщика, считает Иван Слепцов. В структуре затрат на возведение готового здания доля арматуры составляет около 10%, а цемента — 3-7%. То есть подорожание металла и цемента на 30% повысит стоимость строительства примерно на 5%.
Норма прибыли по EBITDA в прошлом году у группы “ПИК” составила 32% (согласно отчету Nomura), примерно такие же данные у “Системы-Галс”. Общую доходность бизнеса в компании “Дон-строй” называют около 35%. Но нерентабельными могут оказаться отдельные проекты, например, те, говорит Слепцов, которые строятся в Москве по горзаказу. “Если при коммерческом строительстве удорожание стройматериалов можно заложить в цену квартир, то при муниципальном это сделать сложнее”, — соглашается гендиректор “Мосстроймеханизации-5” Обид Ясинов.
40 детей-сирот получили ключи от квартир в доме на проспекте Айги
Фоторепортаж: Как строят лыжероллерную трассу на улице Пристанционная
Администрация планирует рассмотреть принудительное изъятие земельных участков в микрорайоне 'Премьер'
Репортаж: 'Как строят дорогу от улицы Калинина к Грязевской стрелке'. Фото от 1 мая
'Мои неудачные дачные воспоминания: в борьбе за урожай с мая по сентябрь'
Директор управления ЖКХ и благоустройства Чебоксар ушел вслед за Спириным
Еще троим жителям Чувашии грозит штраф в 40 тысяч рублей за шашлыки в лесу
Общественный туалет на Красной площади закрылся на капремонт
Продам - земельный участок, Ишлейское шоссе
Продам - четырехкомнатную квартиру, пр. 9-й Пятилетки, 16/15 (Жилой дом, 18 эт)
Продам - земельный участок, Тельмана
Продам - двухкомнатную квартиру, Молодежная, 10 (Жилой дом, 5 эт)
Mar 17 2007, 13:38 
