Переименована из Глобальный взгляд на рынок недвижимости, Выдержка из аналитики Кем: atv_13 Когда: 03.07.2007 15:39
Татьяна Емельянова Обвала рынка не будет Спрос на недвижимость по-прежнему опережает предложение
Уходящий год останется в истории столичного рынка недвижимости яркой страницей - небывалый рост цен отмечен практически во всех сегментах. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за 10 месяцев цены на жилье разных категорий выросли от 79,6% до 122,5%. Пик спроса пришелся на весну, тогда и были отмечены максимальные темпы прироста - до 10–13% в месяц.
Впрочем, к концу года ажиотаж начал стихать, и темпы роста цен замедлились. «Рынок переходит от стадии ажиотажного спроса и стремительного роста цен к стадии стагнации платежеспособного спроса и стабилизации цен», – считает руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. По его словам, рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен, и темпы их ежемесячного прироста какое-то время будут снижаться. По итогам ноября, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы с учетом элитных объектов составила 5238 долл., без учета «элитки» – 4585 долл.
Причем в ноябре объем предложений на рынке новостроек вырос на 2,5%. Примерно такие же данные приводят и эксперты компании «СИТИ-ХХI век». По статистике компании, в ноябре темпы роста цен на первичном рынке Москвы составили от 1,3% до 3,5% в зависимости от класса жилья и его месторасположения. «Ажиотаж сменился стабильным и поступательным развитием», – считает пресс-секретарь девелоперской компании «СИТИ-ХХI век» Сергей Лядов.
Однако никакой стагнации на рынке, по его словам, нет. В ноябре произошло некоторое увеличение объема предложения на рынке новостроек. При этом изменилась и структура предложения – увеличилось количество квартир в панельных домах. «Это может быть обусловлено тем, что крупные застройщики массового жилья стали выставлять на продажу квартиры, которые планировали реализовать в более поздний период, рассчитывая на продолжение положительной динамики роста цен на рынке», – уточняет он.
/ Независимая газета 18-12-2006/
Сообщение отредактировал atv_13 - Jul 3 2007, 14:41
26-02-2007 Правда ли, что высокие цены на активы установились всерьез и надолго
Что общего между российским и вьетнамским фондовыми рынками? А между квартирами в Москве и под Мадридом? Или между гособлигациями Аргентины и Южной Кореи? Правильно: последние годы они дорожают как заколдованные.
Дорожают настолько быстро, что политики и финансисты всего мира бьют тревогу: если финансовые пузыри вдруг лопнут, крах ждет не только инвесторов, но и всю экономику. В России свои опасения на этот счет успели высказать Алексей Кудрин, Герман Греф и Олег Вьюгин. Вопрос стоит ребром: лопнут или не лопнут?
“Пузырь” — это не термин, а ощущение. Экономисты и банкиры заговаривают о нем, когда тот или иной класс активов начинает дорожать быстрее, чем в недавнем прошлом, но утверждать, что перед нами именно пузырь, со всей определенностью можно лишь после того, как он лопнет. Наводнение Фундаментальная причина нынешнего удорожания активов лежит на поверхности — это высокие темпы роста глобальной ликвидности. Реагируя на крах интернет-пузыря в 2001 г., Федеральный резерв “уронил” процентные ставки в США до 1%, наводнив мировую экономику дешевыми деньгами. Глобальную ликвидность обычно определяют на основе долларовой. Аналитики следят за динамикой денежной базы в экономике США, резервами американских банков и активами других государств на счетах Федеральной резервной системы США.
Детали могут различаться: например, экономисты HSBC при оценке ликвидности брали в расчет и объем валютных резервов стран мира. Однако все расчеты показывают, что после достижения пика в 2004 г. (22% по оценке HSBC, 20% — по оценке МВФ) темпы роста глобальной ликвидности стали замедляться, хотя и остались на высоком уровне. Замедление наблюдалось весь 2005 г. и большую часть 2006 г., но потом, как свидетельствуют данные HSBC, рост ликвидности снова ускорился.
Денежное наводнение помогло избежать “жесткой посадки” американской и, возможно, мировой экономики, но привело к тому, что инвесторы устроили настоящую охоту за активами. Увы, по-настоящему хороших активов не так много, да и те, что есть, порой исчезают: только в прошлом году фонды прямых инвестиций “увели” с американских и европейских бирж компании стоимостью $440 млрд.
Дорого и справедливо Несмотря на фундаментальную взаимосвязь между стоимостью активов и ростом ликвидности, описать работающие закономерности одной формулой удается не так часто. Экономистам инвесткомпании “Тройка Диалог” несколько лет назад это удалось. Их теория гласила, что российский рынок акций обречен на падение, если его капитализация превышает количество денег в экономике (денежный агрегат М2) в 1,5 раза. Аналитики “Тройки” очень гордились тем, что предсказали спад 2004 г.
Но удачно найденная формула может быстро утратить предсказательную силу. Сегодня капитализация российского рынка больше денежной массы в разы, но мало кто решается прогнозировать спад. Возможно, скоро придется считать, во сколько раз капитализация больше ВВП, и здесь будет нелишним вспомнить, что Гонконг уже довольно долго держит этот показатель на уровне 6, а крупнейшие развитые страны (за исключением Германии) — 1,5-2.
Точно так же не существует универсальной формулы, измеряющей дисбалансы рынков. Именно на этот факт упирал несколько лет назад председатель ФРС Ален Гринспен в ответ на упреки в том, что он допустил сначала появление интернет-пузыря, а потом и пузыря на рынке недвижимости. Мнения, что денежным властям не стоит реагировать на быстрое удорожание активов, придерживается и нынешний глава ФРС Бен Бернанке. Руководитель главного центробанка мира убежден, что неуклюжие попытки остудить фондовый бум, предпринятые ФРС в конце 1920-х, стали одной из причин Великой депрессии.
Карточные домики Если с долгами, компаниями и экспортом из развивающихся стран все выглядит довольно благополучно, то рынки недвижимости по всему миру — это, пожалуй, и впрямь слабое звено. По оценке Economist Intelligence Unit, стоимость жилья только в развитых странах выросла в 2001-2005 гг. на $30 трлн (примерно равно их суммарному ВВП), что дало повод еженедельнику Economist назвать этот рынок “величайшим пузырем в истории”. Но во второй половине прошлого года крупнейший рынок в мире — американский — начало лихорадить: во многих регионах цены поползли вниз.
Насколько глубоким может оказаться спад? С 1997 г. цены на жилье в США выросли почти вдвое, но это не значит, что они вернутся к исходному состоянию. “Только в 2004 г. рынок жилой недвижимости стал приобретать черты пузыря”, — отмечает член консультативного совета Goldman Sachs Уильям Дадли. По его расчетам, потенциал коррекции — максимум 25%. Много, но не катастрофично.
Не верят в резкое падение цен и инвестиционные фонды, отслеживающие ситуацию на рынке ценных бумаг, связанных с недвижимостью, установила экономист ФРС Бенсон Дарем (1). Аналогичные результаты продемонстрировал опрос PricewaterhouseCoopers (2), проведенный в нескольких странах: большинство экспертов ожидает стабилизации цен в нынешнем году, хотя некоторые рынки были признаны рискованными.
Москва, где цены на жилье за последний год выросли вдвое, была признана самым рискованным для вложений городом в Европе, отмечает Ричард Грегсон, руководитель группы PricewaterhouseCoopers по предоставлению услуг сектору недвижимости в России. Это, впрочем, не относится к коммерческой недвижимости в российской столице, которая по-прежнему привлекает инвесторов.
Тобиас Юст и Стефани Эбнер из Deutsche Bank оценили устойчивость европейского и американского рынков недвижимости иначе: они сравнили доступность жилья в разные периоды, приняв во внимание изменение доходов домохозяйств и ставок по ипотечным кредитам (3).
Выяснилось, что, несмотря на удешевление ипотеки и рост доходов, в 2006 г. практически везде среднестатистической семье приобрести жилье было труднее, чем в 1998 г. В некоторых странах доступность снизилась на 40%, однако практически везде она была выше, чем в 1990 г. В конце 1990-х, по мнению авторов исследования, рынки переживали период небывалой доселе доступности жилья. То, что мы видим сейчас, — возвращение к долгосрочному тренду. И с этой точки зрения рынок недвижимости выглядит не таким уж “надутым” (за исключением, возможно, рынков Испании и Ирландии, которые Юст и Эбнер считают все же переоцененными).
Кто теперь у руля Рынки основных активов, за исключением жилой недвижимости, выглядят устойчиво. Но это лишь при нынешнем уровне ликвидности. Стоит ей снизиться или только замедлить рост, как стоимость всех активов может оказаться под вопросом. Вот только как инвесторам вовремя уловить смену вектора? По оценке МВФ, рост ликвидности замедлился в 2006 г. до 5% и останется на этом уровне в ближайшем будущем. То есть ужесточение монетарной политики, выразившееся в росте ставок в развитых странах, принесло плоды. Но свежие расчеты HSBC показывают, что рост ликвидности снова ускорился в прошлом году до 14% и этот процесс продолжится.
Оценка HSBC выглядит более адекватной: она объясняет, почему, несмотря на рост ставок в Америке, Европе и США, активы продолжают дорожать. “Ужесточение денежной политики в развитых странах не изменило ситуацию потому, что центробанки развивающихся стран удерживали свои валюты от удорожания”, — объясняет этот парадокс главный экономист HSBC по странам с развивающейся экономикой Филипп Пул. Он называет создавшуюся ситуацию “ловушкой ликвидности”. Сначала развитые страны создали излишки ликвидности, которые притекли в развивающиеся, дали им накопить огромные резервы и укрепили их валюты.
А теперь Китай, Россия и другие экспортеры борются с чрезмерным укреплением своих валют путем эмиссий и интервенций на валютном рынке, которые подстегивают ликвидность. Что очень важно, и структура ликвидности изменилась из-за резкого снижения доли денежной базы США и роста доли развивающихся стран. “У руля теперь центробанки таких стран, как Китай и Россия”, — констатирует Пул. А поскольку им выгодно проводить нынешнюю политику и впредь, ожидать снижения ликвидности и заметного удешевления активов в ближайшем будущем не приходится. Этому будет способствовать и политика развитых стран: по прогнозу МВФ, если до 2010 г. ставки там и вырастут, то ненамного.
Весной 2002 г. на обложке Economist было написано: “Дома, которые спасли мир”. Бум на рынке недвижимости и впрямь спас мировую экономику от больших неприятностей после краха интернет-пузыря. За пять лет ситуация изменилась на противоположную. Рынки акций выглядят устойчивыми, а рынок жилья вызывает самую большую тревогу: в случае его коллапса спасительной гавани не будет.
Впрочем, падение цен на недвижимость не предопределено. Майкл Бордо из Университета Индианы рассмотрел 19 случаев резкого удорожания недвижимости в развитых странах за последние десятилетия и установил, что резкое снижение стоимости последовало в 10 из них (4). То есть пузырь сдувается с вероятностью 52,6%. Будем надеяться на оставшиеся 47,4%.
Насколько глубоким может оказаться спад? С 1997 г. цены на жилье в США выросли почти вдвое, но это не значит, что они вернутся к исходному состоянию. “Только в 2004 г. рынок жилой недвижимости стал приобретать черты пузыря”, — отмечает член консультативного совета Goldman Sachs Уильям Дадли. По его расчетам, потенциал коррекции — максимум 25%. Много, но не катастрофично.
Падение продаж новостроек в США в январе стало рекордным за 13 лет
Вашингтон. 28 февраля. ИНТЕРФАКС-АФИ - Продажи новостроек в США в январе снизились на рекордное за последние 13 лет значение. В первый месяц года было реализовано 937 тыс. домов в годовом исчислении, что на 16,6% ниже показателя предыдущего месяца, сообщило агентство Bloomberg со ссылкой на данные министерством торговли США. В декабре, согласно уточненным данным, продажи составляли 1,123 млн домов, а не 1,120 млн, как сообщалось ранее. Аналитики ожидали менее существенного снижения - на 3,6% с объявленного ранее уровня - до 1,060 млн домов.
Глобальные инвесторы использовали локальные проблемы на Шанхайской бирже для того, чтобы опустить развивающиеся рынки. Россия справляется с давлением извне благодаря дорогой нефти. Руководитель группы экономических консультантов Федеральной службы по финансовым рынкам Юрий Данилов рассказал газете ВЗГЛЯД, как стоимость акций повлияет на рынок недвижимости, и поделился прогнозами на март.
– Российский фондовый рынок пока справляется с давлением? - Он уже справился. Наш рынок достиг локального дна и начал расти на основе четко видной скупки отдельных бумаг. В отличие от российского рынка, Гонконг продолжил снижение, Индия упала. Таким образом, российский рынок присоединяется к группе развитых рынков, которые начинают подниматься. То есть инвесторы оценивают Россию как более сильный рынок, как тихую гавань. Паника преодолена. Но взгляд на Россию как на тихую гавань обусловлен высокими ценами на нефть. Что будет, если нефть упадет, пока непонятно.
– Повлияет ли падение акций на стоимость недвижимости в России? – Рынок недвижимости тоже ведет себя довольно нервно. Я думаю, что само падение ценных бумаг принципиального влияния на цены не окажет. Но волатильность фондового рынка, который в прошлом году стабильно рос, отражается в том числе на рынке недвижимости. Цены на квартиры начинают достаточно быстро скакать вверх-вниз. Амплитуда умещается в 1%, но, тем не менее, такое явление наблюдается впервые. Инвесторы, которые ранее вложили деньги в квартиры, уже начали задумываться – не пора ли выводить деньги, вкладывать их в более надежные активы: валюту и золото. Это может стать причиной ухудшения конъюнктуры на рынке недвижимости
Рынок недвижимости тоже ведет себя довольно нервно. Я думаю, что само падение ценных бумаг принципиального влияния на цены не окажет. Но волатильность фондового рынка, который в прошлом году стабильно рос, отражается в том числе на рынке недвижимости. Цены на квартиры начинают достаточно быстро скакать вверх-вниз. Амплитуда умещается в 1%, но, тем не менее, такое явление наблюдается впервые.
По миру покаила вторая волна обвала фондовых индексов, а причиной стала американская ипотека...
Основные фондовые индексы США снизились на 2%. Индекс S&P500 упал на 2%, максимальное падение показала группа акций финансовых компаний: снижение составило 3.2%. Индекс голубых фишек Dow упал более чем на 200 пунктов (второе подобное падение после мая 2006). Основные фондовые рынки Азии снизились не менее чем на 2%. Японский Nikkei упал на 3%.
Причины
Центральной темой на рынках остается дефолты по рискованным ипотечным кредитам США. Акции компаний, которые стоят на грани банкротства уже на открытии торговались на 50% ниже цены закрытия предыдущего дня. Падение усилилось после того, как Ассоциация ипотечных банков США (MBA) опубликовала отчет, согласно которому количество отказов от платежа по ипотеке составило максимальную величину за последние 4 года. Доля просроченных кредитов по наиболее надежным заемщикам выросла в 4-м квартале на 2.57%, в то время как количество просроченных кредитов по рискованным кредитам составило 13.33%.
Предвыборная риторика конечно, но Греф обещает райскую жизнь "Министр отметил, что рост доходов населения стимулирует прямые инвестиции в недвижимость, однако, по его мнению, цены на жилье в российских регионах в ближайшее время будут падать."
В четверг в своем выступлении бывший председатель правления ФРС Алан Гринспен сказал, что отрицательная ситуация, складывающаяся в секторе жилья, пока еще не оказала существенного влияния на экономику в целом. Господин Гринспен заявил, что, несмотря на резкое увеличение случаев невыполнения обязательств по ипотечным кредитам среди заемщиков с неблагоприятной кредитной историей, потребительский спрос пока остается вне зоны опасности. Бывший глава Центробанка также отметил, что падающие цены на жилье вызывают гораздо большее беспокойство, нежели хромающий вторичный рынок ипотечных кредитов. По словам Гринспена, значительная доля роста потребления в течение последних лет вызвана "существенным ростом доходов от реализации жилья".
Интересно .... размышления аналитиков сквозь призму ипотечного кредитования в РФ:
По мнению Adi Sorber из группы Global Equity, кризисные явления в сфере высокорискованных ипотек могут навредить экономическому росту в США.
«Беспорядок» на американском рынке высокорискованных ипотечных кредитов, усиленный вероятным банкротством New Century Financial, усилил беспокойства по поводу того, что кризисные явления с этого сегмента ипотечного рынка перекинуться и на рынок заёмщиков с высокими кредитными рейтингами, а так же вызовут рецессию в экономике.
Резкая встряска была встречена рынком как нечто неожиданное. По этому поводу Adi Sorber из ABN AMRO Funds – Global Equity Fund говорит следующее: «Как правило, сначала растёт число банкротств по кредитным картам, затем по автокредитам, эти дефолты выступают как опережающие индикаторы и предсказывают банкротства в сфере высокорискованных ипотечных кредитов».
В этот раз число дефолтов по кредитным картам и автокредитам не увеличилось. По мнению нашего портфельного менеждера, «одним из объяснений этого может быть таким: заёмщики сначала погасили кредиты с максимальными процентными ставками (по кредитным картам они близки к 17%), но делали это за счёт ипотечных кредитов, по которым ставка равняется 4%. С другой стороны, они могли и вовсе не иметь долгов по кредитным картам и автокредитам, а кризисные явления в секторе высокорискованных ипотек – результат избыточной кредитной активности в 2003-2004 годах».
В 2003 и 2004 годах мы наблюдали настоящий бум в сфере ипотечного кредитования, включая высокорискованные ипотеки (кредиты на покупку домов, выдаваемые заёмщикам с низкими кредитными рейтингами и «слабой» кредитной историей). Процентные ставки находились на низком уровне, а структура вознаграждений ипотечных брокеров была таковой, что подразумевала высокие комиссионные за каждый организованный ипотечный кредит, в результате, деньги агрессивно выдавались даже тем заёмщикам, которые в обычных условиях и вовсе не могли рассчитывать на кредит.
Sorber замечает: «Заёмщики получали кредит под фиксированную ставку на 3-5 лет, затем ставка пересматривалась до текущей рыночной. Тогда, как сегодняшние заёмщики подписывали соглашения с банками, им предлагали кредит под так называемые ставки-наживки, равные 2-3%. Сегодня же эти ставки пересматриваются до рыночного уровня в 7%, что означает значительное увеличение ежемесячных взносов по ипотеке. Эта причина в значительной степени объясняет сильнейший рост числа просроченных платежей по кредитам, который начался в 2006 году и продолжается сейчас».
В 2005 году ФРС США выпустила ряд принципов, препятствующих агрессивным заимствованиям, но они были проигнорированы. Сегодня же доступность кредитов сильно понизилась, так как снижение кредитного качества компаний, выдающих высокорискованные ипотечные кредиты, заставило более крупные банки, до сих пор кредитовавшие эти компании, затребовать назад свои займы.
Добавим к этому замедление роста цен на недвижимость и получим в итоге снижение потребительской активности, ведущее к замедлению американской экономики. «Люди сегодня уже не могут брать кредиты под залог своих домов, частично из-за снижения объёмов кредитования и из-за замедления темпов роста цен на недвижимость. Снижение доступности кредитов может привести к снижению потребительской активности, ведущей к рецессии в экономике США, хотя она ещё пока и не наступила».
Текущей весной ожидается принятие в США закона, ограничивающего «безудержную» выдачу кредитов на недвижимость и пересматривающего порядок работы системы ипотечных брокеров, но этот закон выйдет слишком поздно.
Sorber продолжает: «Мы не видим даже половины айсберга. Начиная с 2003 года, кредитное качество должников значительно ухудшилось. Пока я не вижу, чтобы эти кризисные явления перемещались на рынок «хороших» ипотечных кредитов, так как другие сектора экономики, особенно занятость, выглядят здоровыми».
Наш портфельный менеджер напоминает и про отрицательную амортизацию основной суммы кредита (платежи по кредиту не покрывают даже начисленных процентов, сумма долга увеличивается): «Существует целая группа домовладельцев, которые не смогли осуществить платежи по кредитам, они имеют задолженность перед кредиторами. Эта величина отражается в балансах как отсроченный процентный доход, и на это никто не обращает внимания. В какой-то момент этой выйдет на поверхность».
40 детей-сирот получили ключи от квартир в доме на проспекте Айги
Фоторепортаж: Как строят лыжероллерную трассу на улице Пристанционная
Администрация планирует рассмотреть принудительное изъятие земельных участков в микрорайоне 'Премьер'
Репортаж: 'Как строят дорогу от улицы Калинина к Грязевской стрелке'. Фото от 1 мая
Директор управления ЖКХ и благоустройства Чебоксар ушел вслед за Спириным
Мэра Чебоксар выберут 11 июня
Общественный туалет на Красной площади закрылся на капремонт
Еще троим жителям Чувашии грозит штраф в 40 тысяч рублей за шашлыки в лесу
Продам - однокомнатную квартиру, Галкина, 2 (Жилой дом, 9 эт)
Продам - дачу, д. Ягудары, Садовое товарищес
Сдам - однокомнатную квартиру, Энергетиков, 17 (Жилой дом, 23 эт)
Сдам - однокомнатную квартиру, пр. Максима Горького, 49 (Жилой дом, 6-10 эт)
Dec 19 2006, 13:35 
