Деловые новости

[• Gator]

Банки пустили ипотеку в продажу

секьюритизация

В этом году российские банки впервые начали секьюритизировать свои ипотечные портфели для привлечения долгосрочного и дешевого финансирования ипотечных программ. Несмотря на то что при проведении секьюритизации банки преследуют чисто коммерческий интерес, ее результат весьма благоприятно скажется на стоимости ипотечных кредитов для конечных заемщиков. По утверждению банкиров, уже в ближайшее время ставки на рынке ипотеки сократятся минимум на 1-1,5%.

Новый продукт

В 2006 году сразу несколько российских банков прибегли к новому для них способу финансирования ипотечных программ посредством секьюритизации кредитных портфелей. Первым облигации, обеспечением по которым являются ипотечные кредиты, в июне этого года выпустил Внешторгбанк (ВТБ), разместив через Ирландскую фондовую биржу бумаги на сумму $74,2 млн с погашением в 2034 году. В августе 2006 года аналогичную сделку провел Городской ипотечный банк (ГИБ) на сумму чуть менее $73 млн. При этом ГИБ, в отличие от ВТБ, предлагал ипотечные облигации не только европейским, но и американским инвесторам. А в ноябре первую российскую рублевую секьюритизацию начал Газпромбанк (см. Ъ от 13 ноября), разместив рублевые ипотечные облигации своей аффилированной структуры "Совфинтрейд" на сумму 3 млрд руб. со сроком обращения 30 лет. Широкому кругу инвесторов бумаги будут предложены после регистрации ФСФР отчета об итогах их выпуска. Еще ряд банков -- как специализированных ипотечных (DeltaCredit, "КИТ-Финанс"), так и крупных универсальных ("Уралсиб", Росбанк и др.) -- запланировали аналогичные сделки на следующий год.

Таким образом, в России был запущен производный рынок ипотечного кредитования. Его суть -- в привлечении длинного дешевого финансирования для дальнейшего развития ипотечных программ. Однако в России этот процесс пока проходит по схеме, отличной от международной. На западе секьюритизация банковских активов начиналась именно с ипотечных кредитов, а в России такие активы начали секьюритизироваться в последнюю очередь, после того как банки опробовали механизм на карточных (Росбанк осенью 2004 года), автомобильных (банк "Союз" весной 2005 года) и потребительских ("Хоум кредит энд Финанс банк" зимой 2005 года и банк "Русский стандарт" осенью 2006 года) долгах.

Болезни роста

Причины того, что российские банки начали проводить сделки по секьюритизации ипотечных кредитов в последнюю очередь, объясняются, главным образом, недостаточным развитием рынка ипотечного кредитования. "Минимально необходимый объем пула кредитов, пригодных для секьюритизации, составляет порядка $100 млн, иначе проводить ее невыгодно из-за высоких накладных расходов на создание специализированной компании-эмитента, услуги инвестбанков, консультантов, юристов, комиссии рейтинговых агентств и т. п., которые все вместе могут достигать $1 млн,-- говорит зампредправления Абсолют-банка Анатолий Максаков.-- А такой объем накопили очень немногие банки". "Два года назад определенных результатов банки добились в области авто- и потребкредитования, ипотеки же тогда как таковой не было",-- объяснил руководитель бизнес-направления управления продуктами розничного бизнеса ФК "Уралсиб" Василий Палаткин.

В этом году российский рынок ипотечного кредитования наконец "дорос" до секьюритизации, увеличившись в четыре раза по сравнению с прошлогодним объемом. Его объем, согласно данным Банка России, на 1 июля 2006 года составил 167,28 млрд руб. (или $6,2 млрд) без учета ипотечного портфеля Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По экспертным оценкам, около половины этих кредитов может быть секьюритизировано. "Для секьюритизации из ипотечного кредитного портфеля нужно исключить кредиты, выданные на покупку жилья в строящихся домах, поскольку по ним нет закладной, подтверждающей право владения собственностью,-- поясняет господин Максаков.-- А также учесть требование однородности пула".

"Для получения выгодной для банка цены привлечения средств в пул должны включаться кредиты с доходностью не ниже определенного уровня, с первоначальным взносом не менее 30%, сроком не более чем на 30 лет,-- рассказывает директор департамента структурных продуктов банка 'КИТ-Финанс' Константин Яковлев.-- Слишком маленькие или слишком большие кредиты в пул тоже не включаются".

При этом, по прогнозу Василия Палаткина, из пригодных для секьюритизации $3 млрд в 2007 году секьюритизировать удастся не более $1 млрд. "Механизм секьюритизации в России только запускается, и в отсутствие опыта банки предпочитают занимать выжидательную позицию",-- пояснил он.

Проблемы регулирования

Полноценный закон "Об ипотечных ценных бумагах" банкиры ждали три года. Несмотря на то что документ был принят еще в 2003 году, работать по нему стало возможно лишь после внесения двух партий поправок (последние появились летом этого года). Чем и воспользовался Газпромбанк.

Однако проблемы с законодательством остались. "Хотя в законе об ипотечных ценных бумагах была сделана попытка исключить ипотечное покрытие из конкурсной массы при банкротстве эмитента, из документа непонятно, как это сделать, а подзаконные акты, позволяющие получить большую ясность в этом вопросе, отсутствуют,-- говорит управляющий партнер юридической компании 'Линия права' Дмитрий Глазунов.-- До сих пор все ждут поправки в стандарты эмиссии ценных бумаг от ФСФР".

Еще одно препятствие для развития рынка секьюритизации, по словам экспертов, заключается в отсутствии законодательства по использованию scrow-счетов, отделяющих потоки платежей по ипотечным кредитам от всех прочих и тем самым защищающих инвестора. "Такие счета абсолютно свободны от притязаний лиц, не связанных со сделкой (например, на них не имеют права накладывать арест налоговые органы, предъявлять претензии другие кредиторы), и даже от притязаний владельца счета,-- поясняет господин Глазунов.-- У нас же в Гражданском кодексе существует императивная норма, позволяющая владельцу счета в любой момент его закрыть, а деньги забрать или перевести на другой счет".

В условиях незащищенности потенциальных инвесторов в ипотечные облигации и отсутствия опыта внутренней секьюритизации у банков спрос на такие бумаги не определен. Соответственно, непонятна и цена такого финансирования. "Именно поэтому все ждут, как поведут себя только что прошедшие регистрацию бумаги 'Совфинтрейда', и размещения бумаг по давно обещанной сделке АИЖК по секьюритизации внутри страны",-- говорит Дмитрий Глазунов. В АИЖК подтверждают, что скоро будут готовы выйти на завершение первой сделки по секьюритизации ипотечных кредитов в объеме более 3 млрд руб.

Пока же все вышеперечисленные проблемы не решены, банки предпочитают идти по пути наименьшего сопротивления, продавая пулы кредитов на Западе, где процедура отлажена до мелочей, а "длинные" деньги стоят дешевле. "Стоимость ресурсов в России и на Западе принципиально разная,-- констатирует господин Яковлев.-- Если на Западе привлечение средств возможно по ставке Libor в 5% с хвостиком плюс 1%, то в России -- лишь под 8%". Дополнительно отток процессов секьюритизации за границу стимулирует большое количество валютных кредитов. "Структура рынка такова, что до недавнего времени большинство ипотечных кредитов выдавалось в долларах, и процедуру имело смысл проводить за границей, где есть соответствующая инвесторская база",-- поясняет первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

Перемены к рублю

Однако уже в ближайшем будущем ситуация на рынке секьюритизации ипотеки может радикально измениться. По словам господина Исеева, "сейчас у банков накапливаются серьезные портфели рублевых кредитов, поэтому мы рассматриваем в том числе и перспективы внутрироссийской секьюритизации". Аналогичными соображениями руководствовался и совет директоров банка DeltaCredit, принявший решение о выпуске в этом году рублевых ипотечных облигаций на 1,5 млрд руб.

Согласно статистике ЦБ, только за первое полугодие этого года рост рублевых кредитов составил 132 против 73% по валютной ипотеке. При этом, если на начало года доля валютных ипотечных кредитов (58%) превышала рублевые (42%), то по итогам полугодия они практически сравнялись (51 и 49% соответственно). "Многие банки фондируются рублями и не готовы брать на себя валютные риски, выдавая долларовые кредиты, особенно в условиях укрепления рубля,-- объясняет старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова.-- А при учете, что сейчас все больше людей начинают зарабатывать в рублях, можно прогнозировать рост доли рублевых кредитов".

По словам участников рынка, это может привести к смещению процессов секьюритизации кредитных портфелей российских банков с международного рынка на внутренний. "В ситуации, когда на рынке ипотечного кредитования ярко прослеживается тенденция усиления роли рублевых продуктов, выход на внутренний рублевый рынок капитала -- естественный шаг",-- говорит финансовый директор банка DeltaCredit Сергей Озеров. Дополнительно развитию российского рынка секьюритизации должна способствовать инициатива Банка России по снижению повышенного требования к достаточности капитала для банков, выпускающих ипотечные облигации, с 14 до 10%.

Однако банкиры отмечают, что при отсутствии серьезных инвесторов дальнейшее развитие внутреннего рынка секьюритизации ипотеки может оказаться под вопросом. "Пока объем секьюритизации небольшой, проблем со спросом не будет, однако когда объемы будут нарастать, российским инвесторам в силу малой капитализации просто не хватит средств,-- говорит замдиректора департамента финансов АИЖК Денис Гришухин.-- Единственный выход в этой ситуации -- открыть банкам доступ к 'длинным' пенсионным деньгам". Сейчас в ипотечные бумаги могут инвестировать только негосударственные пенсионные фонды, в то время как подавляющая часть пенсионных ресурсов сосредоточена в руках государственной управляющей компании в лице Внешэкономбанка. "Мы неоднократно обращались в правительство с просьбой разрешить ПФР инвестировать в ипотечные бумаги, однако вопрос пока не решен",-- говорит господин Гришухин.

Если пенсионные деньги не появятся на ипотечном рынке, российские банкиры обещают найти способ секьюритизировать за границей и рублевые кредиты. "Есть инвесторы, которые готовы получать доходы в рублях,-- говорит господин Максаков.-- Для прочих валютные риски можно захеджировать, и инвестор будет приобретать рублевые кредиты в виде облигаций, номинированных в долларах, и платить за них долларами". При этом "те, кому из-за недостатка средств не под силу выход с секьюритизацией за границу, для продолжения деятельности будут вынуждены продавать портфели крупным игрокам типа АИЖК, ВТБ или Сбербанка",-- прогнозирует Денис Гришухин. При этом участники рынка считают, что, как бы то ни было, запущенный механизм дешевого долгосрочного финансирования посредством секьюритизации сложно остановить. Практическим результатом этого станет снижение ставок по ипотеке на сумму снижения стоимости привлечения денег, которое, по прогнозу Василия Палаткина, составит минимум 1-1,5%. "Полтора процента от среднего кредита в $30-50 тыс., умноженные на длительный срок,-- серьезная экономия",-- резюмирует Константин Яковлев.

Светлана Ъ-Дементьева

[• Gator]

В продолжение.....

Ипотека стала не по карману

Банки жалуются на отсутствие и нерешительность клиентов
Автор:Надежда Померанцева

Правительство собирается довести количество выданных ипотечных кредитов к 2010 году до одного миллиона. Об этом в среду заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев на окружном совещании по «Доступному жилью» в Екатеринбурге. Однако эти планы могут разбиться о недостаток платежеспособного спроса. Резко выросшие за последний год цены все более сужают прослойку россиян, которые могут получить у банков ипотечные кредиты на покупку жилья.

В рапортах представителей власти об успехах ипотечных программ в последнее время все больше противоречий. Так, по словам Дмитрия Медведева, с начала года уже выдано свыше 200 тыс. ипотечных кредитов, что в 3 раза больше прошлогоднего объема. В то же время еще на прошлой неделе гендиректор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка более скромно оценил нынешние успехи. Давая прогноз на 2007 год, он заявил, что «количество выданных ипотечных кредитов вырастет в два раза и достигнет 300 тысяч».

Также в разделе Экономика
Триллион уплыл в офшоры
Центробанк указал на причины появления налоговой дыры
Вынужденное признание: Вексельберг не выйдет из ТНК-BP
Уточнены параметры замерзания
Ипотека стала не по карману
Банки жалуются на отсутствие и нерешительность клиентов
Правительство задумалось о последствиях
Министры будут следить за мигрантами в ежедневном режиме

Чиновники также нередко путают два понятия - «объем рынка», который выражается в количестве выданных средств, и число выданных кредитов. По словам специализирующихся на ипотеке представителей банков, в первой половине этого года большинство клиентов, уже получивших банковский кредит на покупку квартиры, просто не могли найти себе подходящий объект из-за непрекращающегося подорожания на рынке. За счет роста цен объем рынка действительно вырос, но само количество ипотечных кредитов, в том числе и первичных обращений за ними, сократилось.

Так, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников рассказал, что только 30% одобренных клиентов находили себе подходящее жилье, тогда как в условиях нормального роста цен (15-20% в год) данный показатель превышает 50%. Основной причиной отказа заемщиков от сделок стал недостаток средств для оплаты первоначального взноса. Особенно острой, по словам Анатолия Печатникова, ситуация была с марта по май этого года, из-за чего многим банкам пришлось пересмотреть условия кредитования и попросту отказаться от первоначального взноса. «С сентября по конец октября мы начали фиксировать снижение количества первичных обращений на 20% ежемесячно», - отмечает Печатников. По его словам, текущий уровень первичных обращений составляет 75% августовского уровня. «Эта тенденция - не «особенность» нашего банка, а тенденция всего московского ипотечного рынка», - считает Анатолий Печатников. С ним согласен и директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка Станислав Волошин: «В первой половине 2006 года мы часто наблюдали картину, когда за время поиска и согласования документов цена на квартиру изменялась. В то же время потенциальный заемщик не успевал накопить средства на первоначальный взнос и получить необходимую сумму кредита».

Начиная с октября ситуация с ценами на рынке стала меняться, они замедлили свой рост и пошли разговоры о возможной стагнации. Это также способствует уменьшению спроса на ипотеку. Выжидательную позицию на этот раз, по словам банкиров, заняли покупатели, рассчитывающие на снижение цен. «Спрос на ипотечное кредитование падает, - говорит вице-президент Пробизнесбанка Марина Жукова. - Та небольшая часть представителей среднего класса, которая имела возможность воспользоваться ипотекой для приобретения жилья, уже сделала это. Поэтому сейчас основная задача банков - обратиться к менее обеспеченной части населения, сделав условия по ипотеке более лояльными». Кроме того, банкам приходится также убеждать клиентов не ждать мифического снижения, а все-таки воспользоваться ипотекой.

Станислав Волошин из Импэксбанка сообщил «НГ», что хотя в банк по-прежнему поступает большое количество обращений за получением ипотечного кредита, многие из них ожидают в надежде на снижение цен на жилье. «Потенциальные клиенты, зная, что у них есть три месяца, пока действует заявка, принимают решение подождать и посмотреть, что будет с ценами до конца года. Однако существенного снижения цен мы не прогнозируем», - говорит Волошин.

(с) Независимая газета 24.11.2006

[• Gainax]

Резко выросшие за последний год цены все более сужают прослойку россиян, которые могут получить у банков ипотечные кредиты на покупку жилья.

Все же сами знают..

--------------------

Категорически не согласен с политикой форума

[• and610]

..доступного жилья в Москве вообще нет...
а ипотека как видно проваливается....

[• Gator]

а ипотека как видно проваливается....

да ну? :)

Независимая газета
12.02.2007 г.

экономика
Банки расширяют программы
Взять кредит на покупку квартиры сегодня можно и без первоначального взноса
Автор:Ольга Анина
Число банков, занимающихся ипотечным кредитованием, постоянно растет. Если год назад их было около 400, то сегодня - уже более 600. Конкуренция побуждает банки расширять программы на приобретение жилья. В прошедшем году откорректировал свою политику в сфере жилищного кредитования лидер рынка ипотеки - Сбербанк. Сегодня он предлагает четыре программы: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный», «Ипотечный+» (на покупку квартир в домах, строящихся при участии кредитных средств Сбербанка) и «Молодая семья». Еще в августе прошлого года Сбербанк принял решение о существенном снижении ставок по рублевым кредитам - на 1-3%. Как сообщили «НГ» в Управлении стратегического планирования Сбербанка России, система ставок устроена так, что клиенту выгодно как можно быстрее зарегистрировать ипотеку объекта недвижимости в пользу банка, так как при этом происходит удешевление первоначальной ставки на 1-2-процентных пункта в зависимости от срока кредита. Кроме того, Сбербанк увеличил базовые сроки кредитования с 15 до 20 лет. «Отсрочка погашения основного долга, ранее доступная только для молодых семей после рождения ребенка, стала возможна и по другим кредитам на период строительства объекта недвижимости (до 2 лет), а для молодых семей стала возможна отсрочка до 5 лет», - уточнили эксперты Сбербанка. Еще один шаг - снижение первоначального взноса с 30% до 10%, а для молодых семей с ребенком - с 10% до 5%. Изменены и требования к обеспечению жилищных кредитов - стало возможным предоставление недвижимого имущества в качестве единственного обеспечения. «Наряду со стандартной системой определения максимального размера кредита предложен новый механизм на основании оценочной стоимости «Суммарного актива» (недвижимого имущества заемщика и его супруги, ценных бумаг, в том числе акций Сбербанка, и др.)», - уточнили в Управлении стратегического планирования Сбербанка. Да и сами формы обеспечения жилищных программ Сбербанка сегодня разнообразны. По «Ипотечному кредиту» обеспечением является залог кредитуемого объекта недвижимости. «Кредит на недвижимость», напротив, не предусматривает залог кредитуемого объекта. Обеспечением могут служить поручительства граждан РФ и юридических лиц, а также залог недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, включая акции Сбербанка, драгоценных металлов и т.д. Для кредитов на сумму до 750 тыс. руб. вообще не требуется обязательного материального обеспечения.

Также в разделе Экономика
Бурные реки ипотеки
Объем ипотечных кредитов, выданных банками в 2006 году, превысил 200 миллиардов рублей
Банки расширяют программы
Взять кредит на покупку квартиры сегодня можно и без первоначального взноса
Через 25 лет будем жить как в Париже
Алексей Кудрин рассказал о сказочных перспективах экономики
Стагнация внесет коррективы
К 2012 году объем кредитов, выданных населению, может составить 9 триллионов рублей
60 миллиардов для Поднебесной
РАО «ЕЭС» утвердило программу поставок в Китай
Цены на электронику пойдут в рост
Таможня перекроет каналы для «серого» импорта

Кроме Сбербанка откорректировали свои ипотечные программы и другие лидеры рынка ипотеки - ВТБ-24, Банк Москвы. Еще летом Банк Москвы, по словам Вячеслава Шаламова, заместителя начальника отдела ипотечного кредитования банка, запустил новую программу, не предусматривающую первоначального взноса по ипотечному кредиту, и увеличил сроки кредитования до 25. Городской ипотечный банк расширил возможности кредитования покупок загородной недвижимости. Он выдает кредиты на приобретение загородной недвижимости и на потребительские цели под залог загородной недвижимости на сумму до 1 млн. долл. на срок до 25 лет. Процентная ставка от 9,9% в зависимости от формы подтверждения дохода заемщиком и срока кредита. «Банк подписал соглашения по реализации программ в нескольких коттеджных поселках Подмосковья, в рамках которых совместно с девелоперами предлагаются специальные условия для клиентов. В планах банка развитие этой программы, в том числе во всех регионах присутствия», - сообщила «НГ» начальник департамента ипотечного кредитования Городского ипотечного банка Ольга Садовская. Осенью внес изменения в ипотечную программу банк «Зенит». «На сегодняшний день наши клиенты могут рассчитывать на получение кредитов по ставке от 11,5% в рублях и 10,5% в валюте. При этом первоначальный взнос по кредиту может составлять 10% от стоимости квартиры, а максимальный срок погашения кредита достигать 25 лет»,- сообщил начальник Департамента розничного бизнеса банка «Зенит» Алексей Розоренов.

Самые ипотечные банки в I полугодии 2006 г.

№ Банк Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2006 г., тыс. долл. Изменение по сравнению с темже периодом 2005 г. Портфель ипотечных кредитов на 1 июля2006 года, тыс. долл.

1 Сбербанк России 1 509 224,2 87,4 3 717 271,7
2 Группа ВТБ 140 200,0 143,4 334 000,0
3 Дельтакредит 116 000,0 157,8 275 000,0
4 Банк Уралсиб 107 200,0 412,9 187 000,0
5 Москоммерцбанк 105 677,4 - 107 119,2
6 Абсолют Банк 75 850,2 697,8 133 985,3
7 Возрождение 68 983,0 398,1 85 985,0
8 Росбанк 60 218,4 1507,8 78 835,9
9 КИТ Финанс 58 786,4 - 83 233,1
10 Городской 57 000,0 171,9 40 221,7
ипотечный банк

Источник: РБК

Сообщение отредактировал Gator - Feb 12 2007, 15:37

[• demonaz]

Ну и что что без первоначального взноса. Значит платить по процентам больше придётся, больше требуется доход.

--------------------

Jedem das Seine

[• ValeraL]

Доступней ипотека, дороже кв.м. Помимо упрощения получения ипотеки неплохо бы и за строителей взяться.

[• demonaz]

Доступней ипотека, дороже кв.м. Помимо упрощения получения ипотеки неплохо бы и за строителей взяться.

Строители тут не причём. Продавай они хоть по 10 тыр., тут же всё выкупят барыги и будут выставлять по тем же 40 тыр.


Интересно, а есть ли статистика по дефолтам по ипотечным кредитам?

--------------------

Jedem das Seine