Рынок жилья , некоторые соображения (+прогноз)

Одним из основных вопросов, стоящих перед вступающими во взрослую жизнь молодыми людьми является обеспечение собственного семейного гнездышка. Тем более острым этот вопрос становится в связи с тем, что СССР нет и раздач БЕСПЛАТНОГО жилья нет и не предвидится. Тем не менее, государство выделяет субсидии, которых впрочем на оплату полной квартиры почему-то не хватает, и здесь перед молодоженами встает вопрос - как купить квартиру? Ведь цены на квадратный метр так и кусаются?
Для того чтобы ответить на этот вопрос попробуем вспомнить школьный курс экономики: цена определяется соотношением между спросом и предложением. Остановившись на этом застройщики, риэлторы и прочие связанные с ними лица как на голубом глазу показывают графики, цифры и таблицы, о том, что обеспеченность квадратным метром на человека у нас низкая, ниже чем в Европах, а значит спрос большой, цены ОБОСНОВАННО большие и будут расти дальше, только успевай покупать - завтра будет дороже. Поэтому полезно вспомнить ВУЗовский курс экономики, а те кто вышку не получал - прочитать, что важен т.н. ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос. Потому что стоят себе в Китае города призраки, построили кучу квадратных метров - а никто не живет. Платежеспособного спроса - нет. Поэтому оставим зарубку на память о том, что важен именно платежеспособный спрос и будем двигаться дальше. Другим фактором является предложение. Чем больше предложение, тем ниже цена. И наоборот. Это опять же - школьный курс. А ВУЗовский курс продолжает эту мысль - в зависимости от вида рынка поведение продавца будет различаться. В некоторых случаях продавцу выгодно продавать ПОМЕНЬШЕ, но ПОДОРОЖЕ, получая большую прибыль. Продавцу хорошо, а вот покупателю не совсем. Именно поэтому существует такая организация, как Федеральная антимонопольная служба, которая следит за тем, чтобы продавец не зарывался в своих хотелках. Потому что если продавцов немного, то очень велика вероятность, а в экономической теории практически ГАРАНТИРОВАНО появление различных официальных и неофициальных, законных и незаконных союзов и сговоров. Это когда берут несколько продавцов и договариваются - а вот не будем снижать цену ниже, наоборот, выпустим меньше товара и цена будет высокой. Так ведет например себя ОПЕК, союз стран экспортеров нефти, управляющий мировой ценой на нефть. Ругать за это продавцов глупо, потому что их поведение строго обусловлено максимально эффективной моделью поведения. Как вода стремится принять форму сосуда, так и продавцы ведут себя наиболее эффективным на рынке способом.
Плюс на это все накладывается еще один эффект, который даже в экономике не принято изучать, но на практике имеющий огромное значение - спекулятивные пузыри. Это когда приходят на рынок спекулянты, задача которых только сделать купи-продай и подминают рынок под себя. Чисто спекулятивным пузырем является например пирамида МММ. Завтра дороже чем сегодня, купи сейчас, завтра продашь и будешь богаааат. Ладно если жадно настроенные граждане мешают этим азартом лишь в своей кучке (правда в Польше после разрушения пирамиды слетело правительство, но бывает), но если спекулянты приходят на жизненно важные рынки, то пиши пропало.
Теперь примерим все три мерки на рынок жилья в России: реально низкий по объему платежеспособный спрос (государство изо всех сил вливает деньги через различные субсидии), низкое количество застройщиков (объективно их не может быть очень много, ждем работы ФАС) и отсюда всяческие игры продавцов, плюс высокий приток спекулянтов (то как рос рынок жилья привлекло немалое количество спекулянтского люда). Все это создает крайне негативную, неустойчивую структуру. А такие структуры могут жить конечно долго, но чем больше живут, тем с большим грохотом заваливаются.
Что будет дальше? А это все зависит от того, как подойдут к этому вопросу в правительстве. Лично я думаю, что в России будет введен налог на реальную стоимость жилья, что отсечет спекулянтов с понижением цены квадратного метра, плюс даст поступление налогов в бюджет. Когда это произойдет - в течение 2012-2013 гг, потому что введение налога на роскошь вряд ли даст требуемые цифры поступления в бюджет. А тут такое решение, которое убивает двух зайцев одним выстрелом.
Или какой-то момент упущен?

Сообщение отредактировал nth - Jul 25 2012, 20:57

--------------------