Пенсионеры оплатят строительство жилья по всей России
Полутора триллионам рублей «молчунов», которые находятся под управлением ВЭБа, похоже, найдут достойное применение. Как стало известно РБК daily, в экспертный совет Госдумы направлено предложение, согласно которому деньги из Пенсионного фонда России пойдут через госкорпорацию «Фонд содействия реформированию ЖКХ» на строительство муниципального жилья, деньги от аренды которого пойдут на оплату облигаций, выпущенных фондом под этот проект.
Фонд ЖКХ имеет шанс превратиться в полноценную финансовую корпорацию. Соответствующее предложение направлено в комитет по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы.
Предполагается, что привлекать инвестиции и размещать деньги фонд ЖКХ будет, выпуская облигации напрямую или через специально созданную компанию (SPV). Выкупать эти бумаги сможет либо ВЭБ (задействуя средства так называемых молчунов), либо институциональные инвесторы. Полученные средства должны быть направлены в муниципалитеты, которые построят на них жилье для сдачи в аренду гражданам. Платежи, полученные от арендаторов квартир, вернутся, по замыслам авторов предложения, в фонд и инвесторам, вложившимся в облигации.
Предлагаемая схема аналогична ипотечному кредитованию, центральным элементом которого является система рефинансирования, опирающаяся на механизм секьюритизации. «Сегодня можно распространить такую систему и на деятельность фонда, включив в схему ВЭБ для решения проблемы создания арендного фонда жилья», — пояснил РБК daily один из авторов проекта, вице-президент Ассоциации строителей России, член экспертного совета по жилищной политике Госдумы Владимир Пономарев. Как отметил источник РБК daily, близкий к правительству, действительно существует поручение относительно того, как организовать привлечение Банка развития к решению проблем, связанных с массовым строительством доступного жилья.
Управляющий директор «Метрополя» Артур Плауде уточнил, что бумаги фонда развития ЖКХ заинтересуют тех же инвесторов, которые вкладываются в облигации АИЖК, то есть УК и фонды. «Думаю, что дюрация у облигаций фонда ЖКХ будет больше, чем три года, то есть реальные платежи от арендаторов стоит ждать не ранее чем через пять-десять лет. Длинные бумаги сейчас мало кому интересны, потому что после всех кризисов аппетит у инвесторов к долгосрочным вложениям сильно снизился». Г-н Плауде отмечает, что при наличии госгарантий по облигациям фонду ЖКХ придется конкурировать с АИЖК, которое будет оттягивать на себя часть инвесторов.
Глава АИЖК Александр Семеняка согласен, что государство должно сформулировать частно-государственное партнерство на рынке некоммерческого найма и для этого нужен оператор партнерства. «Я считаю эффективным разработку фондом ЖКХ по примеру и опыту АИЖК стандартов кредитования муниципалитетов не только под залог жилья, но и под залог объектов социальной инфраструктуры. Выдавать такие кредиты должны банки, а фонд ЖКХ должен гарантировать их выкуп и выступать по ним кредитором последней инстанции», — уточнил г-н Семеняка. По его словам, такой подход обеспечит более широкую доступность таких кредитов.
Глава управления долгового финансирования компании «Ренессанс Капитал» Эдуард Джабаров отметил, что бонды фонда ЖКХ будут интересны инвесторам при доходности «инфляция + 200 б.п.». «В этом случае покупателями могут выступить пенсионные фонды, в частности ПФР, и страховые компании, у которых также есть длинные деньги. Банкам же бумаги с таким сроком дюрации и купоном, привязанным к инфляции, малоинтересны, потому что у них другой принцип рефинансирования бизнеса», — уточнил г-н Джабаров. Но, по его словам, если окажется, что арендаторами жилья, построенного на деньги инвесторов, окажутся люди с невысоким доходом, то есть риск, что в какой-то момент могут начаться неплатежи. «Понятно, что в силу социальных обязательств государство не сможет их просто выкинуть на улицу, но тогда возникает вопрос, как будут выполняться обязательства перед инвесторами», — добавил Эдуард Джабаров.
Вице-президент РСПП Виктор Плескачевский сомневается, что подобные бумаги будут пользоваться спросом. «Это типичное чиновничье изобретение. Ну кто купит ценные бумаги государственного фонда? Разве что Сбербанк или ВТБ по указанию сверху. Это же не рынок», — сказал г-н Плескачевский.
насчет второго - в нашем государстве даже к гадалке ходить не надо. Да и в целом - представим себе картину. Построен дом на 200 квартир, которые будут заселены очередниками по принципу "коммерческого найма". Арендная плата в среднем будет составлять 4 тысячи за квартиру (ориентируюсь на ставки действующие сейчас). В итоге дом, на строительство которого потрачено 200 миллионов рублей, будет собирать по 800 тысяч в месяц - 9600 тысяч рублей в год. Сколько он окупаться будет? В чем привлекательность такого проекта?
--------------------
насчет второго - в нашем государстве даже к гадалке ходить не надо. Да и в целом - представим себе картину. Построен дом на 200 квартир, которые будут заселены очередниками по принципу "коммерческого найма". Арендная плата в среднем будет составлять 4 тысячи за квартиру (ориентируюсь на ставки действующие сейчас). В итоге дом, на строительство которого потрачено 200 миллионов рублей, будет собирать по 800 тысяч в месяц - 9600 тысяч рублей в год. Сколько он окупаться будет? В чем привлекательность такого проекта?
Т.е. на 20 лет деньги тупо будут заморожены и не будут приносить ровным счетом никакой прибыли, а ведь сама система должна быть направлена на то, чтобы накопительная часть пенсии увеличивалась.
--------------------
А нехрен было оставлять у государства. Привлекательности конечно нет никакой? И ее и раньше не было. Потому все кому не безразличны были свои кровные уже их давно перевели в другие фонды. С жильем в настоящее время действительно проблемы острые. Государство уже давно не занималось этим вопросам. В СССР например строились общежития, а теперь все это частная собственность. Так что вопрос перезрел... Это только один из способов решения.
--------------------
Если представить, что на квартире ценой в 1,9 миллиона рублей государство зарабатывает по 2,5 тысячи в месяц, то такая "коммерция" окупает себя за 63 года! Я не хочу, чтобы мои пенсионные деньги вкладывались настолько "прибыльные" операции. Ведь это что-то сопоставимое с инвестициями в курорты северного Кавказа.
Цитата(Тигррр @ Jul 6 2012, 10:20)
по Вашим подсчетам лет 20.
Не правильные подсчёты. Так как коммунальные платежи включать не стоит. Надо оставлять только чистую прибыль.
--------------------
Да нормальный был год. Это вы ещё просто 2024-й не видели!
С жильем в настоящее время действительно проблемы острые. Государство уже давно не занималось этим вопросам. В СССР например строились общежития, а теперь все это частная собственность. Так что вопрос перезрел... Это только один из способов решения.
Проблемы острые. Но государство никак не пытается снизить стоимость квадратного метра. Скорее напротив накачивает рынок деньгами и создаёт условия по которым одни могут получить квартиру на супервыгодных условиях, а другие вынуждены брать очень дорогую ипотеку.
Кто войдёт в число нуждающихся решают опять таки чиновники. Нуждающимися могут резко стать, например, "избитые" 6 мая в Москве омоновцы.
--------------------
Да нормальный был год. Это вы ещё просто 2024-й не видели!
Ну вы даете, сами выдумали цифры и сами же ими возмущаетесь.
Привожу те цифры, которыми располагаю. Если у вас есть другие цифры - приведите их.
А так 1,9 млн - цена однокомнатной квартиры вместе с беловым ремонтом и дверьми/сантехникой; 1500 руб/месяц - стоимость коммунальных услуг на эту квартиру; 2500 руб/месяц - плата за коммерческий найм однокомнатной квартиры.
Получается, что получивший социальное жильё платит за него 4000 руб/месяц вместо 1500 рублей как в случае, если бы он был собственником.
Понимаю, что мои цифры весьма и весьма примерны. Что это не точные расчёты. Но даже, если взять минимальные значения, то общая картина врядли поменяется. Ну будет окупаемость не 63 года, а 30! От этого деньги не будут выкинуты?
И то вся эта окупаемость подходит на случай, если кто-то даёт беспроцентный кредит. Если же беспроцентный кредит никто не даст, то надо еще платить по кредиту.
--------------------
Да нормальный был год. Это вы ещё просто 2024-й не видели!
Кто-нибудь бы вложил свои 1,9 миллиона рублей, чтобы потом получать 2500 рублей в месяц дохода? Не имея возможности вернуть вложенные деньги обратно.
--------------------
Да нормальный был год. Это вы ещё просто 2024-й не видели!
Jul 6 2012, 09:06 
